2017年东莞二级市场住宅潜在供应报告（客户版)_东莞中原.pdf

东莞中原研究部 2017.1 1 2 3 目录 一、2016 年年底商品住宅存量分析 6 1、商品住宅总体存量分析 6  洋房、别墅及公寓存量均呈供不应求之态：6 2、存量月度走势：6  东莞住宅存量冲底反弹。7  公寓存量持续高位运行，商业公寓存量创新高。7 3、存量商品住宅消化周期分析7  住宅各物业消化周期冲底反弹。8 5、存量商品住宅供应时间分布9  新项目不断入市下楼市待销产品占主导。9 6、存量商品住宅产品面积段分析 10  小户型产品存量占比过重： 10  面积300 ㎡以下的别墅存量占比显著提升： 10 7、存量商品住宅区域分布 11 二、东莞商品房潜在开发规模分析13 1、商品住宅潜在供应总体状况 13 2、商品房潜在开发体量区域分布 13 3、潜在开发体量开工情况 14 4、品牌房企为市场开发主导 15 三、2017 年东莞商品住宅潜在供应分析17 1、商品住宅潜在供应总体状况 17 2、商品住宅潜在供应区域分析 17 3、商品住宅各物业潜在供应量分析： 18  17 年石碣、虎门及塘厦为普通洋房上市热点区域： 19 4  厚街、黄江、大岭山为后市别墅主要供应区域：20  商改住物业供应显著21 4、17 年房企供应分析：22  全国一线品牌房企占据半壁江山，市场进入“品牌时代”22  万科、碧桂园市场占有率持续上升22 四、2017 年东莞商品住宅供应总量分析24 1、商品住宅供应总量分析 24 2、商品住宅各物业供应总量分析24 3、2017 年商品住宅供应总量与年均去化量比较分析 25 五、东莞潜在供应总结 27  市场潜在开发规模中开工量大，后市供应力强劲。27  市场进入品牌时代，万科、碧桂园两巨头市场占有率持续上升。27  商改住供应显著放量。27  别墅供应将有所放缓。27  后市临深版块仍是市场供应主力。27  17 年多数区域供需平稳，清溪、横沥、洪梅、石碣、樟木头等镇街面临压力。27 5 一、2016 年年底商品住宅存量分析 1、商品住宅总体存量分析  洋房、别墅及公寓存量均呈供不应求之态： 据东莞中原研究部数据监测显示，截止至2017 年12 月3 1 日，东莞商品住宅可售存量面积 为438 万㎡，可售套数为38347 套。过去 12 个月，东莞商品住宅月均成交80 万㎡，按照 过去一年东莞商品住宅的成交情况，东莞当前的库存仅能够维持5 个月，总体上供应紧张。 而从物业类型来看，洋房可售套数为25671 套，可售存量面积为 295 万㎡，占商品住宅总 存量的 67% ，别墅可售存量面积为86 万㎡，公寓为57 万㎡，按照过去一年的住宅消化量 来计算，当前洋房存量消化周期仅约为 5 个月，存量持续紧张，别墅当前存量消化周期约 为8 个月，公寓的消化周期为8 个月，存量亦呈供不应求之态。 2016 年12 月底东莞商品住宅存量状况： 可售套数（套） 可售面积 过去 12 个月月均成交面积 当前消化周期 物业类型