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求索建筑的生命　溯源城市的灵魂　　　　　　　　＿“苏堤春晓”项目行销推广案 天启＆开启 2003年4月 项目简介 区位特征：长寿路以北、苏州河以南，属于内普陀版块 占地面积：6.5万平方米 建筑面积：总建面积21万平方米，住宅16平方米，商业、办公1.3平方米、地下车库3.5万平方米 容积率：3.2 物业形态：高层、小高层 周边配套：紧邻家乐福，周边有多条公交线路通过，可通往市区，交通便捷 我们的期望 创造上海市高档房产市场的个案楼盘新亮点 实现均价7500元/平米 通过楼盘市场的强力引爆，实现农口绿城房产的形象提升，产生可持续性发展的原动能量 打造苏州河海派文化新座标 市　场　篇 版块介绍 本案处于长寿路版块（内普陀区域） 板块现状： 尚长寿路带状开发，属于整个普陀匹楼盘的密集度最高的版块。 长寿路东连闸北区，西至长宁区，南临静安区，紧邻苏州河。以不夜城，曹家渡商圈为辐射点。 苏州河沿岸的旧城区改造及苏州河综合整治成效显著，不断提升产品附加值，促进了其供求市场的持续增长，由针对原来的中低档消费者转向中高档消费者 如早期沿河畔开发的中远两湾城为“旗舰楼盘”，即“两湾一弄”旧区改造项目后，利用其规模大、配套全、交通便利等为购买热点，加之苏州河沿岸的楼盘的亲水特色成为中高档景观住宅，逐步形成中高档水景居住区。 该地区主力面积范围：110-150平方米，总价：71.5-97.5万左右。代表楼盘：水岸名苑、阳光新苑、中远两湾城、上海知音、上青家园、河滨围城、秋水云庐。 版块发展 发展趋势：深化水景主题，沿苏州河开发。 长寿路作为内环线内的主干道之一，即是商住街又是“绿色生态型住宅”小区。纵观长寿路沿线多个建成楼盘，可发现该地区已进入一个“比规划、比实力、比品牌、比特色”的竞争阶段。 至目前，该地区土地储备量已相当稀缺，下一轮发展仍以苏州河沿线为开发重点，由此将周边延伸开发。 此外，“十五”期间将在地处中山北路与镇坪路交界处规划建设占地约90万平方米的新“新湖明珠城”，利用其轻轨、地段的便利性，建成集居住、购物、娱乐、休闲为一体的中高档生态水景居住区 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　版块定位 自成一体的中高档住宅区内普陀版块(长寿路版块） 符合未来发展潮流的“绿色商住街”规划定位 具备生态化、人文化的先天优势资源 正处深化、延伸发展期的未来大型中高档居住区 版块市场特色 开发特色： 　中等规模（10＿15万方）、品牌开发、规划讲究、特色各异 规划特色：强调景观的内外交融，深化水景主题 卖点特色：中心城区、生态性、亲水性、便利性 竞争特色：以版块内竞争为主 客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源 版块价格走势 区域单套面积走势 区域单套总价走势 版块市场各项经济指标（2002年） 均单价：6100元/平米 主力面积：120—140平米 单套主力总价：80－90万 车库单价：10－15万元/个（卖）、200－300元/个/月（地上租）、500－600元/个/月 商铺单价： 理想与现实的第一次踫撞 现实版块均价VS 我们期望的销售均价 区域竞争 至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争 目前苏州河沿线主要楼盘有：绿地世纪城、21世纪海岸广场（大华清水湾花园）、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等 苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念 中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方 目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2 版块内竞争 目前主要楼盘有：上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等 目前该区域均价6100元/平米 苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成为该区域楼盘主打概念 该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在10-15万M2左右 该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视 该区域的房型面积以舒适型为主。二房的面积以100-110平方米为主，110-120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度