土地财产制度概论PPT.ppt

E2 E0 P2 P1 P L D1 D2 P0 E1 S1 S2 二、土地价格的内涵及特点 1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。 2 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价 土地价格主要是土地需求所决定的 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性 三 影响土地价格变动的因素 1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素 一般因素 指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况 区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量 个别因素 宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等 四、土地价格变动趋势及规律性 土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大 土地价格呈总体上升趋势 社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响 第二节 土地价格的评估 一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法 一、土地价格评估的目的与作用 土地价格评估是指专业人员按照一定的评估目的，遵循科学的估价原则、程序，运用一定的估价方法，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。 土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善 土地估价有助于土地市场管理 二、土地价格评估的原则 合法原则 公平原则 最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则 估价时点原则 保证农民基本生活原则 估价程序 土地估价程序，是指土地估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。 一般而言，评估一宗土地主要包括明确估价基本事项——拟定估价作业方案——搜集估价所需资料——实地查勘估价对象——选定估价方法计算——确定估价结果——撰写估价报告——估价资料归档等基本步骤。 三、土地价格评估的基本方法 （一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法 （六）农地宗地价格评估方法 我国土地产权束构成 土地宏观管理者产权束 土地所有者产权束 土地使用者产权束 分割 分割 占有权 使用权 收益权 处分权 占有权 使用权 部分收益权 部分处分权 出让权 回收权 出租权 转让权 转租权 回收权 担保权 入股权 赠与权 复习思考题 1、土地制度的内容和特征是什么？ 2、土地所有制和土地使用制的含义，及其两者的关系？ 3、土地国家管理制度的内容、任务和实现手段是什么？ 4、土地产权及其权能构成？ 第九章 中国现行土地所有制 第一节 中国现行土地所有制的性质与形式 第二节 中国现行土地所有制的建立 第三节 中国现行土地征收制度 第四节 中国现行土地所有制的完善 社会主义土地公有制 全民所有制 劳动群众集体所有制 具体 采取 具体 采取 国家所有制的形式 集体经济所有制 城市市区的土地全部属于国家所有 农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于集体所有；除法律规定属于国家所有外，属于集体所有 建制镇的所有权问题应视具体情况而定。 第二节 中国现行土地所有制的建立 农村集体土地所有制建立 农村土地国有制的建立 城市土地国有制的建立 封建土地所有制 农民土地所有制 农业生产合作 社集体所有制 人民公社所有制 “三级所有，队为基础”的制度 进一步明确农村土地的集体所有制 农 村 土 地 国 有 制 的 建 立 通过土改 运动确立 1947年9月全国土地会议 通过了《中国土地法大纲》 1950年月召开全国林业会议 1954年《宪法》 《宪法》和《土地管 理法》的进一步规定 城 市 国 有 土 地 接管和没收原占有的城市土地 改造原拥有的城市地产 征用城乡非国有土地 通过立法 无偿 赎买 有偿 无偿 购买和拨用 第三节 中国现行土地征收制度 土地征收的概念 土地征收的前提 土地征收的补偿 国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。 征 收 征 用 强 制 性 共同点 是 土地征用：实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。  土地征收的概念： 实质是强制