不动产估价10.doc

第二章 不动产估价 重点提示：本章分三节对不动产估价的概念、意义、范围、原则以及一般程序等内容进行了介绍。在全面掌握本章内容的基础上，应着重掌握不动产估价的概念、原则与程序，对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考。 第一节 不动产估价概述 一、不动产估价概念 台湾学者林英彦认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值之各种资料，划定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之”。我们认为，不动产估价可表述为，是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。对不动产估价概念的理解可以着重从以下几个方面进行： 1．不动产估价人员必须具备相应的基本素质。具体来讲包括： （1）执业素质 不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识，要具有较强的调查研究才能；有严密的判断推理能力；具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识。 （2）伦理素质 除具备上述的执业素质外，不动产估价人员更应具备如下伦理素质：一是责任心强，二是诚实守信；三是廉洁自津；四是公开公正。 2．不动产估价的目的必须明确 不同的估价目的源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、 买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或作进一步的说明。 3．不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法 不动产有别于一般的商品，具有特殊性，它既非劳动产品又可取得商品的形式，具有价格，且价格的决定机理十分复杂，受自然、经济与社会诸多因素的综合影响。就不动产本身而言，地产与房产也存在着区别：地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品；地产的价格主要取决于其位置及供求关系而房产的价格主要取决于其劳动价值量；地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律而房产的经济运行主要遵循价值规律。因此，不动产估价有其固有的原理与方法。 4．不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行 不动产估价的程序主要包括：（1）明确估价目的；（2）拟定估价作业方案；（3）搜集估价所需资料；（4）实地查勘估价对象；（5）选用估价方法运算；（6）确定估价结果；（7）撰写估价报告；（8）估价资料归档。估价程序正确才能保证估价工作有序高效。 不动产估价要借助科学的估价方法，而不能单纯依靠估价人员的经验。不动产估价的方法较多，有收益法、市场比较法、成本法、假设开发法、系数修正法和其他估价方法，而前三种方法是不动产估价的基本方法，每一种估价方法都有其理论依据、特定的适用对象和应用范围、条件，因此，不动产估价应选取最合适的估价方法。有时，在一宗物业的估价业务中，在选取一种主要方法后，还可辅之以其他方法来验证，相互补充，这样可使不动产估价的结果更加可靠。例如，某商务区待开发商业用地，除了选取假设开发法来估价外，还可运用市场比较法、路线价法等方法进行。 5．不动产估价必须拥有充足的资料 对不动产进行估价，拥有大量的第一手资料非常必要，在评估一宗物业之前首先必须充分了解评估对象不动产的各种权利状况，因为权利状况不同，价格可能相差很大。充足的不动产市场资料的获取是不动产估价的关键环节，价格形成于市场，不充分掌握不动产市场的历史、现状和未来发展趋势，就难以客观公正合理地评估不动产的价格，在不动产市场发育成熟的地区，市场资料的获取要比不动产市场欠发达地区容易。此外，有关不动产估价相关的政策、法规资料、不动产估价对象所在地区的自然、经济与社会资料等对不动产价格的评估都十分重要。 6．不动产估价应明确估价期日与估价结果有效期 不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格，时点不同价格则不同。因此，估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指某不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格。随着经济、社会的发展变化和不动产市场的不断发育完善，不动产价格经常处于变动之中，因此，不动产估价结果具有一定的时效性，对估价结