东莞世博领寓2009年下半年营销工作计划.ppt

半年总结 提炼项目核心价值，在项目本体展示保障信息更新频次；针对性地组织样板房、园林、大堂展示 包装 推广 活动 销售力 整合世博、世联资源+低成本渠道，下阶段加强向投资客户关注的网络渠道倾斜 旺场，组织小型团购专场逼定诚意客户；维护老客户，刺激老带新 销售激战术、团队配合、销售团队士气保障成交 09年下半年我们怎么做 推广 推货、价格 包装展示 工程、配套 销售配合 活动组织 353套 40%（140套）-50%-95%（335套） 09年下半年策略方向思考 1 天时：抢占时机 在市场复苏背景下，抓市场空挡，争夺市场份额 2 地利：提升价值 扬长避短，体现项目价值（样板房、楼体等） 3 人和：整合资源 发动人海战术（世博老业主、商家客户、世联客户、领寓老业主、银行团购客户） 推售策略：选取市场时机，各个击破 7月 8月 9月 10月 11月 12月 目标 40套 35套 35套 35套 25套 25套 推货 主推76-82㎡两房，顺推108 ㎡ 主推122㎡小复式，108 ㎡两房； 小两房非理性调价，做标杆 清货， 推顶层复式 推广 主题 中心价值升级，豪宅区两房难得 首付5万抢购76-82 ㎡两房带学位 供一套房收两份租 最具投资价值户型 清货， 推顶层复式 中心地段，无敌前景 最后50席珍藏单位 大事件 108 ㎡两房改2+1房户型拿奖炒作 业主答谢酒会+小复式产品推荐会 老客户答谢酒会+复式竟拍 活动 逢周末组织看楼团、银行、社区客户团购推荐会；结合时令节气组织小型客户聚集的摊位游戏，制造现场人气。 推广 渠道 1.5个月更换1次户外+配合拿奖投网络 +短信20万条/周 1.5个月更换1次户外+配合拿奖头网络+短信20万条/周；世博社区海报招贴+品牌社区DM投放+世博广场、电影院X架 更换1次户外+短信20万条/周； 世博社区海报招贴 展示 7月底，1栋大堂到位；引进商家确定并推广， 8月底，小复式新样板房到位 9月初，平台园林到位； 10月初，裙楼商家进场装修 顶层情景板房展示 推广策略：利用世博广告资源，侧重于低成本组成渠道 有效客户上门 户外、世博资源 （世博老社区、世博广场） 网络 （拿奖、推广） 短信、DM 现场包装 7月 8月 9月 10月 11月 12月 目标 40套 35套 35套 35套 25套 25套 7月7日、8月3日，现金牛产品02、03、 04、06、07、08价格分别提两个点， 为项目溢价或尾货问题产品 促销提供空间 9.8，两房尾货非理性提升定价, 往上提升作为价格标杆，逼定108 平米两房及小复式(幅度适时调整) 利用市场自然 涨幅，组织顶层 复式竞拍 问题产品 个别处理 内部树标杆，分流客户 东方华府等豪宅价格大幅拉升 带动中心区价格进入上涨通道 价格策略：近期利用中心区豪宅涨价，价格小幅拉升；中期优化内部比价，拔标杆促其他产品销售；问题产品个别处理 展示策略：根据各阶段主推产品特征，组织项目展示 工程展示： 1栋大堂展示，7月底到位； 05、10单位样板房，8月底到位； 平台园林及泳池，9月初到位 顶层复式情景样板房，11月初到位。 配套展示： 裙楼引进商家展示，7月底到位； 包装展示： 条幅入伙前每月更新，入伙后墙体展示； 售楼处内部挂幅及展板每月更新 展示提升价值 活动策略：两大核心事件+不间断小型暖场聚集活动，为维护客户、促进老带新提供契机 主题：“中心区价值升级讲座暨老业主答谢会” 为世博老业主、投资客户举办专场的圈层活动，邀请业主可以带上家人或朋友参加讲座，抽奖 活动形式：自助餐、东莞电视台名嘴、财经节目主持人互动 活动地点：销售中心 活动时间：9月6日，12月6日，后续时间视预约情况而定 抽奖设置：装修礼包及家电 费用：核心事件10万/次，暖场活动平均0.5万/次 持续活动：现场客户维护旺场 通过现场暖场活动邀请新老客户参加，通过“吃”、“玩”、“礼”的形式展开活动，维护老业主的同时，形成旺场卖压。 现场配合精选单位、成交送礼品 活动形式：“黄金周大战拉斯维加斯”、“贵妃笑迎荔枝节”、“美甲彩绘水晶节”、“哈根达斯狂欢节”、“沙画、手印、T-SHEET DIY””网络看楼团“、”专场团购活动“…… 活动时间：7月－12月逢周末，1-2次/月 客户策略：利益+情感双驱动老带新 具体措施： 加大物管管理团队的培训，及时有效解决客户问题，客户对世博的信赖； 定期活动，礼品赠送维护业主； 激励老带新的老业主奖励：推荐成交领寓两房1套奖励2000元现金；推荐成交1套小复式奖励5000元现金；推荐成交1套顶层复式奖励1万元现金。费用通过对优惠名义重新包装进行调整，无需营销费用承担。 目标：发动150名领寓业主，约1万名世博业主及商家， 持续推高世博领寓在世博粉丝中的渗透