中信-成都蜀都新城项目可行性研究报告.pdf

成都中信蜀都新城项目股权投资信托 可行性研究报告 报告要点： 一、信托计划摘要 我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模 5-7.2 亿元，全部向社会投资人发行募集 （首期约5 亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过 2.2 亿元。原股 东在信托第二期发行的同时向项目公司增资 0.6 亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公 司——成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期 5 亿元信托资金完 成增资后，安信信托 （信托计划）持有的项目股权比例为 67.57%，其余 3 位股东的股权比例为 32.43%。 信托计划整体期限 3 年，可自存续期届满1 年起在符合约定要求的前提下提前结束。 信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年 化 12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计 划——其中信托本益于信托计划届满 1 年时提前分配的，按年化收益率 12%进行分配；超过 1 年提前 分配的，按年化收益率“12%+超额部分的 50%”进行分配；超过 2 年提前分配或正常到期分配的，按 年化收益率 “12%+超额部分的 100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投 资回报进行分配。 若信托期满时，项目整体净资产收益率低于 12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率 12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的 32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约 保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到 12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信 托可将项目公司 100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托 本益的分配。 二、成都项目内容摘要 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目 （土地一级整 理及配套开发）的一部分，开发商为成都国宏腾实业有限公司，由川宏金沙、万腾实业以及成都世通 共同出资设立，注册资本 2.4 亿元。中信蜀都项目总占地约 7343 亩，其中包括 4657 亩的城市配套和 公园文化配套，另有 2686 亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本 项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约 20 分钟车程，317 国道、成灌高速、 老成灌路， IT 大道、沙西线，规划中的地铁 2 号线和将建的城际高速铁路直通本项目。 本项目总占地面积 426.48 亩，平均容积率 4.5，预计总建筑面积 170.79 万平方米，其中住宅约 95.71 万平方米，商业 27.26 万平方米，地下面积约 47.81 万平方米。项目开发总投入预计约 72 亿元， 可实现销售收入 100.6 亿元，实现税后投资利润约 28.56 亿元，项目投资利润率约 39.63%，项目总体 开发周期为 6 年，年化权益净利率达到 64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达 39.75%。 本项目即使未取得开发贷款，在信托二期 2.2 亿以及原股东 0.6 亿增资后，只要部分调整销售策 略（将部分商业由租转售），即可保证整个项目现金流的顺利周转，确保信托资金于信托存续 3 年后 的顺利退出（具体测算见“项目现金流测算”）。 本项目信托本益部分的保本销售单价为 3500 元/平米（住宅）和 5300 元/平米（商铺），较市场价 格分别折让 36%和 62%，有较大的安全边际。 三、质押及保证 1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于 12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收 益率 12%的标准以自有资金予以补足。 2、项目公司原股东承诺信托计划到期前 3 个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的 30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。 3、项目公司原来三家股东将持有的 32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目 公司最低货币资金余额的履约保证。 4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托向项目公司派出 3-4 名董事（占 董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理， 对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。 5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不