中信地产公开市场土地竞买工作要点及投资策略(）.pptVIP

计划安排 ? 资金筹措计划 32 计划安排 ? 项目拓展计划 公告日， 获取出 让文件 项目可研， 报告编制完 成后上报股 份公司 1 2 3 4 5 6 7 8 准备项目报 名资料并准 备保证金事 宜 参与 项目 投标、 竞买 工作日 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 项目初判， 确定参与竞 买后向股份 公司沟通 召开评审会， 通过并进行 修正后上报 中信集团 经集团审批 通过后，报 名并按要求 缴纳保证金 33 竞争分析及竞买策略 竞争分析 ? 竞争惨烈的原因 ? 溢价能力强、 管理成本高、 但授权严格， 多重顾虑 ? 对利润追求不 够敏感，资金 来源有保障， 政府背景 ? 成本、税费优 势 上市公司 大型国企 民营企业 ? 战略需要，对 利润、规模不 苛求、对区位 不够敏感 ? 上市 ? 洗钱 其他企业1 其他企业2 其他企业3 竞争分析 ? 竞争对手调研及因应策略 1、主要背景，控股股东情况 2、总资产、净资产、净利润 3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、操作水平，主要开发项目，土地储备情况 5、近期或未来的发展战略 6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 36 竞争分析 ? 竞争对手调研及因应策略 竞买企业 保利 万科 资金状况 充裕 充裕 既往竞价特点 出价能力强 出价能力较强 预估授权 因应策略 龙湖 首开 华远 充裕 充裕 充裕 出价能力较强 出价能力弱 出价能力弱 37 竞争分析 ? 重点企业选择项目标准 万科 IRR 20% 净利润率 12% 金地 IRR 20% 净利润率 12% 地价款 春光 IRR % 净利润率 4% 中铁 IRR 16% 净利润率 % 审批环节 主观因素 动态调整 融创 IRR 30% 净利润率 15% 自有资金 中维 IRR % 毛利润率 15% 员工住房 高周转率 现金流 回正时间 大兴区 范围内 30%第2 年结转 开盘2年 入住 38 竞买策略 ? 制定竞买策略（场内） 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价 销售净利率在X%时可接受的地价或/及在 可接受的销售净利率时的地价；也可以通 过其他指标分析可承受的地价。最终确定 最高竞价和投标价。 把握以微弱优势取得土地使用权的原则 39 竞买策略 ? 制定竞买策略（场外） 非理性 竞价 劝退 竞买 策略 联合 …… 40 几点体会 公开市场拓展的几点体会 ? 增加取胜几率的主要方法 ? 充分研究竞争对手 ? 严格控制成本 ? 科学定位、合理安排开发建设周期 ? 挖掘设计（减少车库、配套充分利用限高、限价房……） ? 发挥品牌优势及溢价能力 42 公开市场拓展的几点体会 ? 开发企业获得土地的主要途径将主要是通过公开 市场的“招、拍、挂”形式；开发企业也必须将 “招、拍、挂”做为获得土地的重要手段之一。 ? 因此必须加强对土地市场的研究并快速提高拓展 能力与效率。 43 THANK YOU! 中信地产投资业务培训 ------公开市场土地竞买工作要点及投资策略 主讲人：李福德 目 录 一、土地收储及出让方式 二、土地公开市场关注要素 三、标书研读及计划安排 四、竞争分析及竞买策略 五、公开市场拓展的几点体会 土地收储模式及出让方式 土地收储模式 ? 现行土地制度 全民所有制 （国有土地） 全部土地都为 社会主义公有制 集体所有制 （集体土地） ? 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使。 ? 集体所有制：村农民集体； ? ? 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 4 土地收储模式 ? 国有土地使用权收储方式 土地收回 土地收购 土地出让 土地置换 土地征用 土地整理 一级开发 土地储备 土地划拨 短期租赁 收购 整理储备 有偿有期，有别于划拨的无偿无期限 出让 5 国有土地使用权出让方式 ? 国有土地所有权与建设用地使用权的区别 国 家 （所有权） 让渡土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用者 （使用权） 全民所有土地的权利 土地使用权出让 (土地一级市场) 由国家垄断。 ? 1. 2. 3.