中原-庄士“映蝶蓝湾”整体营销策略方案.ppt

项目居住的根本性问题 交通接驳线路 由于项目位置比较偏远，需要增加接驳车和楼巴，解决部分配套、教育和交通问题，具体位置如下： －－高尔夫球会专线 －－市桥、石基地铁口、公交枢纽 －－接驳市桥名校专车，送择校费 －－地铁石基站名冠名 市桥、番禺地铁口 石基地铁口 石楼 3号线 4号线 大学城北亭 广州宏城广场 一户一私人护理 在本项目周边，较为知名的医疗机构相当缺乏，吸引高端客户，医疗保障系统应该相对完善，因此在社区医疗体系中引入市桥知名医疗机构分诊部作为支持。 产品打造 专业的口碑传播更胜于广告 当前，市场折扣风依旧，新推项目普遍以实在的产品附加值赠送 果岭一号（2700元/平方米装修更是获得装修业内人士称赞） 广州雅居乐带装修及毛坯选择 华南碧桂园翠云山二期预计6000元/平方米带装修 以上项目均以广州客为主体，因此结合本项目 130平方米以下单位可能存在广州客户需求 建议130平方米以下可选带装修套餐销售 套餐配置要求做到“花小钱高附加值”效果 产品打造 公共空间提升心理价值 大堂大厅电梯 据说：广州雅居乐三期比二期提升1000元/平方米的公共装修成本 营销中心 获奖及品牌区 营销中心模型 可视项目景观 摄像头 蝴蝶投影 通道 材料及智能化 展示区 3D影像片 鉴赏室 洽谈区 送客 1、社区模型 2、区域模型 3、户型模型 4、江景摄像头 1、过去获奖 2、公司介绍 1、智能体验室 2、材料展示 1、集团介绍、2、项目介绍3、板块介绍 外围： 内部： 星巴克座椅、喷水池 1、赠送蝴蝶钥匙扣 通过投影蝴蝶影像加深客户记忆 1、营造一种舒适感觉，让客户停留时间长 在室内设计范畴，串连空间优点在于空间信息灌输强，避免了传统开放式空间或并联空间的信息干扰或过于独立，其效果是从收缩到放大使客户心理得到变化同时也集中观察信息的变换，如：博物馆 模型 幻灯 幻灯 品牌 智能 影视 幻灯 现在的销售中心再豪华的都有！但功能布局的科学性问题往往会被忽视，而这些问题刚好就是给消费者留下深刻印象的关键！ 模型、 接待前台 蝴蝶投影通道 智能屋 建材室 影视室 办公室 品牌展示 蝴蝶投影通道 尽量延长看楼者停留时间及信息灌输的功能设计 进驻商业 建材展示 智能室 影视室 影视室 看楼路线 营销中心 样板房 销售中心——会所国际功能——园林景观——样板房 第三部分：营销部署 当前营销工作面临几个问题： 南区供应对市桥客源分流严重 莲花湖畔率先入市 保利项目小、工程进度快 本地拆迁村民安置补偿工作已接近完成 本地劳动密集型企业迁出，占本地企业2/5 亚运城这个社会热点预计2009年才进入推广阶段 本地人了解庄士吗？ 板块热度待观望、外围抢客，本地客户先消化，保利等中小面积单位可分流本项目 策略一：借“保利”探市，连环蓄客 战术一：临时中心开放、接受电话、网站认筹（额外95折） 1、限制认筹规定时间内到场签订《认筹协议》（首选）或传真身份证； 2、须提供身份证复印件（可认筹2个）； 3、可转让。 战术二：“你买楼我供楼” 1、前期认筹客户组织一次抽奖活动，送出50名“供楼”优惠； 2、获奖者获得7成30年比例月供款返还，直至收楼当天； 3、获奖客户如须一次性付款，则可选择改赠10年管理费； 4、活动抢在“保利”收筹期间进行引爆。 战术三：销售中心开放、收筹20000元（指定银行帐户资金证明，不能转移） 1、该阶段客户额外98折； 2、由于“保利”进入蓄客阶段，因此作出调整，前期免费收筹客户转金额认筹再额外98折（95X98），以更低的蓄客折扣截击“保利”。 保利的抢先入市，一方面为我项目预热市场，另一方面必须掌握好提前蓄客“虚客”问题及时间过长而流失问题，因此需要连环刺激手段。 收筹不出价格 解筹 保利 庄士 免费收筹 资金证明收筹 收筹享受优惠延续到退款前 赠送“你买楼我供楼” VIP客户专场会公布价格，初定单位分流 开售当天额外折 截击 推广期 针对保利进入收筹阶段，举办“你买楼我供楼”前期客户抽奖活动 保利解筹，项目仍处于蓄客阶段，截获保利客户 公布价格，试价、分流提升成交率 保利进入收筹阶段，我进入筛选实客、加大优惠截击阶段 策略二：摸着石头过河 进行电话登记过程中，通过广州和深圳的中原二手分行进行试探，视客户反应再进行是否重点投放或外展活动。 二手覆盖市场需要一个点 否则在未有市场预热的状况下，进行联动机制或海报形式 那仅仅是宣传，效果未能充分体现！ 庄士需要一个“外来者”的姿态、“关怀”的姿态进行与市场沟通 ——“庄士关注国内社区品质调查”（国内：我是外来者；调查：关怀） 透过二手覆盖市场 客户通过填写调查资料，并由二手行传真项目组，留底作为转介凭证，项目组依照受访人地址回邮项目推介资料。 策略三：