中原-石家庄宝城地产维明路项目操作思路.ppt

推广局限性大 市场认知途径、销售渠道问题亟待解决。 应对方案 利用特殊的“销售策略”，挖掘小众传播影响力。 如具有诱惑力的“奖励”政策或“老带新”政策。 对本案重新的整合包装。 包括案名、销售道具（海报、户型）、看房通道等。营造项目品质感。 利用非主流媒介适时、低调宣传。 定向派单（针对社区）、短信、直投、夹报等形式。 Ⅲ：主要问题及应对方案 Ⅳ：本案整体操作思路 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 目 录 * 宝城地产 维明路项目 操作思路初步沟通 2008/12/01 Ⅲ：主要问题及应对方案 Ⅳ：本案整体操作思路 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 目 录 Ⅲ：主要问题及应对方案 Ⅳ：本案整体操作思路 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 目 录 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 石家庄房地产业开始 发展进入上升通道 惯性上冲 发展缓慢 房价与全国房价同步上涨，且涨势明显 供销两旺，房价再度上涨 供给基本持平甚至略有下降、房价增长遭遇购买力瓶颈 供给略有增长，受全国房地产市场影响，供需逐步由观望转为下降 石家庄市房地产市场近年发展概览 石家庄房地产市场特点——价格 03年以前石家庄的整体房价水平较低， 04年开始，商品房价格进入高速增长期。并呈现出明显的补涨态势。 05年虽然是政策年，但对价格的影响微乎其微。06年以后，受“国六条”等一系列政策的影响，市场持续了2-3个月的观望。由于政策对实施没有能从根本上改变供给与需求的关系，故此，价格在观望期结束后出现了快速的反弹，并在07年上半年飙升。 2008年至今，受全球经济危机及全国房地产市场影响，在经过1-9月份长达9个月的漫长僵持期后，房价已显露出下降趋势，但整体成交量仍显低靡，观望气氛仍然浓厚。 石家庄市房地产市场近年发展简述 石家庄楼市主要商品房项目分布 和平东路 板块 城市中心 板块 开发区 板块 东南城市副中心 板块 泛桥西 板块 区域内主要供应项目 特征总结： 区位位置较为优越。 社区具有一定规模。 注重社区规划，产品舒适度较高。 工程进度及形象已相对较为完善。 入市销售时间较早，受当前市场环境影响较小。 价格多在5400元/㎡以上。 第一梯队项目 报价5400 （4800） 80%以上 尾盘销售 160㎡三居 2栋13层 1梯2户 4.4万 在水一方 5700 二期90%以上 三期期房销售 二居：100㎡ 三、四居：140-170㎡ 3栋18层 1梯3户 约5万 春江花月 6900 在售住宅约45% 二居：89㎡ 三居：115-180㎡ 在售住宅2栋 1梯2、4户 约6万 (住宅) 缔景城 销售价格 销售情况 户型及面积区间 物业类型 总建 物业名称 代表性项目：缔景城 / 春江花月 / 在水一方 特征总结： 区位位置相对于一梯队项目差。 社区整体规模较小，均不超过3栋楼座。 部分项目产品舒适度较差。 部分项目工程进度已接近主体封顶阶段，09年中下旬入住。 入市时间相对较晚，且销售价格及销售速度已受到当前市场环境较大影响。 价格区间4600-5100元/㎡。 第二梯队项目 4600 销售中 二居：84、92、97㎡ 三居：145㎡ 3栋26层 1梯4户 4.5万 容园 4700 （只可一次性付款） 95%以上 尾盘销售 一居：58㎡、63㎡ 二居：76、81、94㎡ 三居：115、120㎡ 1栋21层 1梯9户 约1.8万 华潍公寓 5100 销售中 二居：102㎡ 三居：130-145㎡ 2栋18层 1梯4户 4万 翰林福邸 销售价格 销售情况 户型及面积区间 物业类型 总建 物业名称 代表性项目：翰林福邸 / 华潍公寓 / 容园 特征总结： 区位位置相对于前二梯队项目差。 部分项目产品舒适度极差。 项目规模小，工程处于待开工阶段。 不具备正规销售条件，属融资阶段。 价格区间4000-4500元/㎡。 第三梯队项目 4000 工程无进展 未具销售条件 融资过程 面积区间：48-148㎡ 一居室为主，每层二室、三室各2套。 1栋30层 方塔公寓 4万 龙城国际 4500 工程无进展 未具销售条件 融资过程 一居：52㎡ 二居：74、92㎡ 三居：149、153㎡ 2栋18层 1梯4户 3万 翰林源 销售价格 销售情况 户型及面积区间 物业类型 总建 物业名称 代表性项目：翰林源 / 龙城国际 整盘多不超过3栋楼座的中小体量项目较多。 建筑类型以塔式及板塔式高层为主，板楼产品较为稀缺。 除部分项目外，当前供应产品整体舒适度较差。 90/70政策市场表现尚不明显；供应产品以二居室（90-100㎡）、三居室（140㎡以