中原九龙仓江北嘴项目市场研究及整体定位报告.ppt

;内容说明 本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象。 注：此部分主要是写字楼和公寓部分。;;;项目位于城市CBD的江北嘴区域，是唯一一个新兴规划且以商务为主的CBD商务中心，地段价值极其稀缺;项目位于江北嘴规划中的未来之城，此区域属于规划中的商务办公区的核心区;项目周边轻轨与多条市政干道连接，交通便捷度高，且项目所在江北城区域随着规划中的道路设施建设，未来交通将更加便捷;项目地块规划指标：指标高、纯商业、限高度的城市综合体;项目属性;;九龙仓集团拥有雄厚的实力和丰富的城市综合体开发经营经验，且重庆是集团作为重要业务的内地所在长江经济带上的重点城市;;;;核心问题;问题结构化;在项目的各种业态中，写字楼是本项目最能树立标杆形象的产品;写字楼的形象建立，只有“形”“神”兼备，方能成就标杆气质;;当世界聚焦中国的时候，中国聚焦第三增长极的重庆;良好的投资环境和强劲的经济发展潜力使重庆正在成为“中国第四城”，承担着西部经济发展的引擎使命;重庆自身经济快速增长及产业结构的不断优化，证明了“中国第四城”强劲的发展动力;小结;CBD之于城市的地位;重庆CBD将作为区域级CBD定位，承载西部地区未来经济中心的历史使命;城市功能中，规划中的CBD是最能体现重庆国际化形象的区域 ，而保税港、两江新区催生CBD的发展和升级;重庆CBD规划：三区域互为补充，规划前景良好;现有的城市格局决定了CBD不可避免的会在局部形成竞争，尤其是解放碑和江北嘴在商务方面的竞争;江北嘴和解放碑功能定位上存在重复决定了部分产业未来的竞争关系，尤其表现在高附加值的金融行业和国内外大型企业客户上;江北嘴相比解放碑CBD商务比重更大，功能结构更合理，同时在推动政府层级上，江北嘴相比解放碑强势了太多;现状：解放碑作为历史形成的传统CBD承载了大量重庆金字塔尖的企业功能，江北嘴作为全新的现代CBD正处于规划建设阶段;解放碑发展阶段：良好的规划前景必须依赖整个重庆CBD的发展，目前整处于调整升级阶段;江北嘴发展阶段：目前处于发展初期的建设阶段;长远来看，过于拥挤的人流和过于陈旧并难以加以彻底改造的交通网络等基础设施难以承担起定位很高的重庆CBD，或者说是西中国CBD的重任;;重庆CBD三区域商务影响力分析：初期解放碑绝对强势，中期江北嘴和解放碑并驾齐驱，成熟期江北嘴绝对强势;小结;;重庆写字楼市场正快速迈向“发展阶段”，政府将全力打造多元化中高档商务办公集群，写字楼市场将迎来全新的时期;经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部三大片区，就项目所处的区域价值而言，CBD内的解放碑将是主要竞争区域;;重庆已供应甲级写字楼仅占2成，其中50%以上集中在解放碑，入住金字塔尖的企业，同时成为外地入渝企业的首选，解放碑独大;重庆已供应写字楼年代久远，整体形象不高，配置落后，配套和物业服务不足，甲级写字楼相对较好，但已不能满足市场需求;已供应写字楼销售价格和租金水平与楼宇自身品质和地段关系密切，整体入住率较高，特别是甲级写字楼相比3年前变化不大，呈现出租金越高入住率越高的景象;典型案例——大都会：虽已使用10年有余，但因良好的物管服务和高端的客户构成，其租金水平和出租率在市场中都独领风骚;从写字楼空置率来看，解放碑区域较低的空置率说明市场需求的巨大;甲级写字楼主要承载了金字塔尖的企业，而档次稍低的写字楼主要承载甲级写字楼内企业产业链上的服务配套型企业;大量世界500强企业进入重庆，特别是近年来产业越来越高端，结构越来越多元，带动产业链发展的同时催生写字楼需求的增加;解放碑CBD近年来产业结构不断调整，金融业作为主导产业定位，吸引了大量金融机构的进驻 ，这与中加入WTO后开放金融保险也有着直接的原因;作为目前商务核心的解放碑因供应综合因素及政府推手原因，导致部分企业有向北部搬迁的趋势;小结;;在售写字楼除了分布在传统的商圈，江北嘴CBD和南滨路也开始出现高档写字楼的供应，呈现多点布局，但解放碑地位不会改变;在售写字楼单个项目开发体量较大，多以商业、写字楼、酒店和公寓等物业组合商务综合体形式;在售写字楼基本为甲级写字楼，其配置标准在目前重庆写字楼市场处于领先地位，将逐渐提升重庆写字市场楼供应水平;在售写字楼多聘请国际或