中原地产2006年鄞州市格林春城项目提报.ppt

前言 做大事要纵览全局，看清事物本质！ 繁荣，还是泡沫？ 由于城市化进程及居民购房能力不断增强形成的需求支持，房地产将继续其“繁荣”的局面。这是一部分人的观点。 “我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算帐’的日子越来越近了。”这是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产的“警告”。 过剩，还是短缺？ 目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住宅供应的结构性矛盾：一方面，是开发商追逐高利润，大多钟情于高档住房的开发；另一方面，是广大中低收入阶层有庞大的市场需求，却苦于无房可买，或者有房难买。 低收入与高房价，蜗牛与火箭的赛跑？ 建设部统计，今年6月份，全国70个大中城市中有8个城市新建住房的价格指数同比涨幅超过10%。据2006年8月14日《人民日报海外版》消息：近20年里中国人平均工资水平增长率约为6.4—8.4%。普通人“像蜗牛一样爬的工资”远远赶不上“坐上火箭的房价”。 开发商与购房者，朋友，还是敌人？ 对于购房者来说，住房是他们最大的生活必需品，自然会求全责备；而对于血汗钱的使用，自然是谨慎为上，务求物有所值甚至超值；对于开发商来说，要赚足利润才能存活，甚至为保证利润不得不降低产品的质量；况且还有少数发展商跟诚信问题过不去。 投机需求，还是真实需求？ 在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量；同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日益严重。 70%与90平方米的界限， 有人叫好，有人叫苦。 有人号召“买房要趁早”， 有人号召，“三年不买房”。 有人坚持为有钱人造房， 有人开始征集“城市中低收入人群居住解决方案”。 ……………… 动中决断 静中思远 格林春城 在左右矛盾中寻找和谐 后政策时代，我们身边发生什么 05年新政策推出后的的观望阴云，被一连串的单身公寓和鄞州中心区高性价比楼盘突围，投机客大量退场，剩余投机客也转短线投机为长线投资。 自用客入场，市场回归理性，产品力成为关键。 差异化竞争愈演愈烈，精确定位成为营销关键 综合性价比成为考量项目的重要条件（生活配套、园林、价格等） 大牌开发商接踵入甬，产品、居住理念革命一触即发。 周边居住板块群雄逐鹿，板块效应正在形成，住宅郊区化趋势明显。 专注产品、超越产品、引领生活成为未来竞争生命力所在。 市区住宅供应 05年市四区的新增供应量与消化量分别约241万和142万平方米，环比04年下降约16%和34%。政策引发的观望和投资客的撤离，是供需双双下跌的主因。 04、05年的平均去化率分别约为75%和59%，整体市场供需平稳。由于政策因素对于市场影响巨大，大量供应在第四季度推出，导致截止年底统计的去化率仅为59%，但已比较理想。 06年1~9月，宁波市四区推出的商品房可售面积已超过170万平方米。预测今年宁波住宅供应面积将略超过05年，年度去化方面相比05年也将有明显提高。 市区住宅供应 供应需求分析 05年10月至06年9月间宁波市四区的住宅供应市场表现平稳，淡、旺季间的“呼吸节奏”明显。市四区销售情况也印证了市场的平稳表现，商品房的去化对于供应量增减的响应迅速。虽然今年房产政策依然接踵而至，但在各个时段推出的楼盘，并没有很直接的由于市场或政策面的变化而造成明显的供求方面的波动 。 区域去化特征分析 住宅区域特征分解 中心城区住宅供应逐渐减少。 鄞州中心区住宅供应比例保持平稳比例。 周边各个区域特色浓厚的居住板块兴起。 区域板块图 板块竞争状况 区域板块分析 未来短期持续升温的板块 科技园区：年内推出的数个项目的消化，江南一品的后续别墅消化将持续明年一年，江南一品二期高层预计也将在明年内上市。科技园区皇冠花园、ART蓝湾等的上市，数个综合项目的居住部分陆续上市。可预见明年科技园区的楼市将掀起高潮，价格方面，鉴于板块各方面尚不成熟、上市量巨大的压力，预计公寓价格将突破6000元/平方米。 姚江板块/洪塘：水岸心境、青林湾项目后续都有大量待开发土地，洪塘亦在今年放出数块居住用地并拍得高价。居住郊区化、板块化的特征将更加明显。 洪塘板块的公寓价格上涨已成必然，有望在明后年冲击6000元/平方米。 城西区域市场 城西板块在售楼盘表（05.11—06.11） 区域板块分析 城西板块，在过去12个月中的住宅总供应81.39万方。可售户数7163户，目前已售4370户，整体销售率61%，供求关系平稳。 居住区由原本以海曙为中心逐渐转向环城西路以西甚至机场路以西。机场路以西成为居住的新重心，并向四个方向分散发展，四个区域次重心又各自形成鲜明的特色。 供应结构方面，从05年11月至