中原--光耀集团大亚湾项目前期策划顾问报告1.ppt

光耀集团大亚湾项目前期策划顾问报告 观点 当前条件不充分，不建议开发 项目——开发条件可行性 项目——开发条件可行性 项目——开发条件可行性 小型住区的 竞争模式 项目——开发条件可行性 思辩——困局 思辩——借鉴/突破 思辩——营销 变革主要因素2：产业强势带动 六大机遇给我们带来的兴奋点 开发时机——时点 项目区位图 项目基础指标 规划详控指标： 位置：大亚湾中心北区惠澳大道（海油大厦旁） 技术经济指标： 用地面积：约58555㎡ 退红线实际用地：约4.6万㎡ 容积率:≦3—3.3 现状：地块内场地平整，且方正，利于规划 项目整体定位——定位原则 项目整体定位——盈利模式 项目整体定位——开发模式 项目整体定位 项目整体定位 形象定位 CBD在下,生活在上 新城中央·创领住区 CBD在下，生活在上：大亚湾中心北区，生活在上，城市于下，引领一城； 新城中央（New Central）：处于城市发展核心居住组团，体现项目区域价值； 创领住区（innovate,Nobleness Living ）：创新、生态、品质，大亚湾国际域、深圳东的高尚住区，融汇自然及特色景观艺术 ，精英专属栖居地,畅享新生活。独有性市场占位，满足目标客群诉求，差异化吸引。 案名建议 风格定位 风格定位 价值定位 产品定位——基础因素 项目定位——价格制定 计算过程 以上各关键事件可以近似看作相互独立事件，因此： E(P)保守=EP(V) 保守＋EP(W) 保守＋EP(X) 保守＋EP(Y) 保守＋EP(Z) 保守 = 5.00%+0.90%+1.40%+1.40%-1.00% =5.7% E(P)客观=EP(V) 客观＋EP(W) 客观＋EP(X) 客观＋EP(Y) 客观＋EP(Z) 客观 = 6.20%+1.50%+1.60%+1.60%+1.40% =12.3% E(P)乐观=EP(V) 乐观＋EP(W) 乐观＋EP(X) 乐观＋EP(Y) 乐观＋EP(Z) 乐观 = 10.00%+2.10%+2.20%+2.20%+2.00% =18.5% 规划设计建议——整体规划 规划设计建议——风格建议 规划设计建议——建筑外立面建议 规划设计建议——园林风格建议 规划设计建议——产品创新建议 借鉴项目产品创新对项目的利益点 项目效益评价 项目效益评价 报告回顾 项目开发前景预期 根据之前的片区供应量分析，本区域的主力户型为3房4房有差别的取向。 集中的面积区间 2房：65-85 ㎡ 3房：110-130㎡ 4房：135-155㎡ 24% 151.29 50% 103—128 26% 84.96 新天名城 10% 200-250 34.7% 22-53 44.87% 12.88-86 听涛雅苑 19% 118.71 38.5% 93.71 42.5% 79.27 峰景湾 - - - - 23% 65.3-72.48 新际首座 33% 194.04 43% 119-130 18% 76-82 新际首府 27% 142-160 35% 98-116.2 28% 52.3-80.1 中联项目 25% 138—142? ?20% 100—112? 50% ?64—80 翠园尚堤 - - 40% 120—125 40% 89 金湾雅苑 …… 四房套数比 四房及以上面积区间 三房套数比 三房面积区间 二房套数比 二房面积区间 楼盘名称 数据来源：惠州中原市场研究中心 产品定位——区域在售楼盘户型面积区间分析 户型定位——户型配比 顶层　 资源最佳区域　 资源较好区域　 　资源较差及难于规划区域　 备注 5%　 5% 15% 25% 25% 25% 比例 190-210 ㎡ 　 150-170 ㎡ 120-145 ㎡ 110-130 ㎡ 95-110㎡ 75-85㎡ 区间 复式 四房两厅二卫/三卫 三房两厅二卫/三卫 二房两厅一卫 户型 户型配比阐释 意向客户购房目需求以康居型（改善和提高居住质量）和安居型（解决基本的居住问题），户型设计着重考虑居住的舒适性； 通过项目价值分析表明，本项目的规模，外部环境，景观资源都不具竞争力，那么价格将是客户选择本项目的一个重要原因。通过减少主力户型面积，降低总价将是一个主要手段； 意向客户需求的面积集中在[100，120]的区间，均值为110平方米；市场旺销户型面积集中在[100，130]，本项目户型设重点设置在此面积区间范围； 意向客户可以接受的总价范围是60万元，本项目户型要重点考虑总价因素； 市场需求以3房为主，其次为2房，对1房和4房的需求非常低，故本项目户型设计重点考虑2房和3房； 为了拔高项目形象，提升项目价值，树立项目和开发企业品牌，考虑设置少量树标杆产品； 建议项目只做少量的商铺，面积约2000平米，主要