中建投成都城南项目规划思路及可行性分析报告.ppt

四、可行性结论 1、 由于未来成都城南片区写字楼推出的体量较大，预计未来3年推出总量超过500万平方米，规划思路中提出通过打造商业和酒店式公寓，有效减小写字楼的体量。写字楼的目前相对较低的售价决定了项目必须在建安成本上有效控制写字楼部分的投入，因此写字楼不追求奢侈定位、高档装修，以类甲级写字楼做定位，有效控制成本，薄利（1500—2000元/平方米）推向市场尽快消化才是真理。而住宅部分不足800元/平方米的地价，单位总成本不超过3500元/平方米，决定住宅是可观单位面积盈利部分。而商铺与地下车库就成为本项目博弈高额利润的闪亮点。 2、相对保守预计，本项目投入5.5亿，税后利润近2亿，是一个回报比较可观的项目。 3、为避开大量写字楼入市引发的价格竞争与客源抢夺，早规划，早入市，落袋为安。 4、以上测算未考虑精装修公寓部分（12500平方米）装修投入，预计在1500万元，由于团体装修带来了装修溢价，预计装修好的公寓实际单位利润高出不带装修公寓。但在销售过程中装修的好坏对客户心理的触动较大。 5、以上测算未考虑车位的销售，实际销售收入超过4000万。 推荐案名一 案名：中建投 - 金域中央 说明： 1、项目位于城南CBD核心圈外围区域，同时在规划中的总部商务区内，紧临各大银行金融后台服务产业园区，位于国际居住区与中央总部商务区的交集地带，地理位置优越，堪称中央中的中央； 2、金域不仅有黄金地域（区域）的意思，同时含有金融区域的意思，符合成都对项目片区打造成金融后台服务区的思路，适合区域的商务形态； 3、金域中央是一个相对中性的名称，在推广住宅、公寓和写字楼时均能得以体现，符合楼盘的住宅、公寓和写字楼同存的基本定位。 主力户型 A型3室2厅2卫1厨120㎡ B型 2室2厅1卫1厨87㎡ C型 2室2厅2卫1厨91㎡ 配比 建筑面积 套型 70% 30% 120㎡ 87-91㎡ 三室两厅两卫 两室两厅一卫 天府新城典型在售住宅项目——礼顿山 推广通路 名都公园户外大牌 磨子桥户外大牌 4.17途观开进礼顿山 途观开进礼顿山 公关活动 4.17 城南新豪宅区80-130㎡精英寓所 磨子桥户外大牌 2-4月 耀世城南 报版 4.9 城南新豪宅区80-130㎡精英寓所 名都公园户外大牌 2-4月 城南新豪宅区80-130㎡精英寓所 公交站台 3-4月 媒体诉求 推广通路 时间 天府新城典型在售住宅项目——礼顿山 项目规划思路及可行性分析 第五章 项 目 规 划 思 路 一、项目规划建议 1、项目总建筑面积100005 ㎡，其中商业80000㎡，住宅20000㎡。 2、销售难点：写字楼 A、区域内写字楼竞争趋于白热化。 B、写字楼档次越高成本越高，但区域内写字楼均价为8500左右，与中档次住宅项目持平。 3、项目亮点：住宅 A、同档次的住宅售价迫近9000元/㎡，高于写字楼。 B、区域内住宅项目多为大套型高档住宅，总价均超100万元。 D、区域2KM范围内同质竞争项目均未规划小户型住宅产品。 C、小套型住宅执行单价较高，但总价低可实现开盘售磬，能快速回笼资金，更大利润增长点。 4、为降低项目风险，实现资金快速回笼，建议有效分解写字楼体量，建设公司规划时有效进行分解，规划商务酒店、SOHO、酒店式公寓。 1）写字楼： 42000㎡ 42%； 2）酒店式公寓： 25000㎡ 25%； 3）商业： 13000㎡ 13%； 4）住宅： 20000㎡ 20%。 项目总规布局参考 方案一 方案二 二、项目建筑规划分解 1、写字楼（42000 ㎡）： 1.1 定位：国际城南健康生态型5A智能写字楼/国际城南标志性建筑 外立面风格体现高科派风格，也叫未来派，突出时尚大气感。 1.2 配套标准： A、外观立面：整体布局独特，造型曲线优美，色彩鲜明，整体视觉冲击力强。 B、时尚舒适空间：内部细节精湛、造型优美、尊重办公人文环境，11m挑高大堂。 C、电梯：国际一线知名品牌，轿箱宽敞大气舒适，速度合理。 D、注重绿色环保建筑材料应用。 E、停车场：地下两层停车场，配智能系统。 F、5A智能化建设，宽带网络到桌面、要求外网全光纤入户。 G、建筑高度：≦100M。 H、建筑层高控制在3.6米为宜，室内净高3.4m以上 。 1.3 面积配比： A、投资型办公空间：70~90㎡， 45% B、成长型办公空间：100~200 ㎡， 55%（以最终柱网开间为划分依据） C、预留部分楼层提供办公空间可自由组合（半层或整层），以满足更多企业办公需求。D、 以上划分主要针对长廊写字楼，单体点式写字楼需要有效控制