五匹狼的策划小组之_市场调查.PPT.ppt

  爱“吃”才会赢 五匹狼 策划小组之“市场调查” 调查问卷的设计 宏观环境分析 中观环境分析 微观环境分析 调查内容 宏观分析之ＰＥＳＴ模型 政策背景 经济背景 中观市场分析—波特模型 福州市房地产特点 2003年前三季度商品房交易价格以上年同期相比 主要竞争对手分析 一、金山碧水 二、金山明星 三、百合苑 四、北京金山 五、金山明珠 六、武夷明珠 七、香江明珠 相关结论 相关结论（续） 住房面积：现有住房面积的分布呈现中间大的态势，住房面积较大。70平方米以上的占大多数。但是从整体来看，需求面积都有所增长，即比现有的住房面积要大得多。 住房户型结构：从访谈结果得知居民现居住房户型以二室一厅为主，在问“如果您购买住房，会选择什么样的户型？”大部分居民首选的是三室一厅和三室两厅，但是要考虑经济的前提条件下。 您打算什么时候买房子： A． 1年内 7.69% B.1—3年内 23.08% C.3—5年内 15.38% D. 5年以后 34.62% 6、金山在五四北,鼓山,金山位置 购买户型的面积 在问到对户型面积的选择时，绝大多数的被访者选择100～160平方米之间的面积，这表明居民主要是为了满足居住要求。 对购买住房类型的选择 调查总体思路 一、市场调查的目的。 1、为潜在的用户画像， 描述他们的基本属性和特征。 2、潜在用户对户型、质量、面积、 室内设计、外部环境、物业管理、会所 、价格、位置等要素的要求及购买趋向。 调查问卷的设计 二、抽样方法 １、配额抽样 ２、随机抽样 一、样本筐。拆前原地经营户。 　　近距离各类市场经营户 　　　　　近距离（5km范围）居民。 附近街头拦截。 　年龄在25-60之间 　调查问卷的设计（２） 二、配额抽样筐占地经营（75） 　各类专业市场（75） 近距离居住（75） 　附近街头拦截（75） 1、 占地经营和各类专业市场 　　地毯式问卷访　　 2、近距离居民　　按地块和实地右手法则问卷访问。3、附近街头拦截　在4-5个不同访问点于不同的时段访问 具体调查准则 探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查 调查方向 控制性调查 房地产市场需求 房地产产品调查 目标客户特征， 偏好调查 消费行为调查 误差控制 初步调查，按测试结果再对调查表作必须修改，得出正式调查表 督导调查督导1名，对访员的工作进行指导、监督和核实 利用初步调查成果等，另加植入种子法 政治要素 社会要素 经济要素 技术要素 未来房地产市场趋势 法规政策 政府关系 环境保护 人口统计 收入分配 消费结构 生活方式 GDP水平 恩各尔系数 可支配收入 供求状况 新产品开发 技术更新 优质产品率 未来房地产市场趋势 1.国土资源部与监察部8.31文件 内 容：各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在 2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地 管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系 2. ２００４年４月２５日，央行提高存款准备金率０.５个百分点；国务院根据中央会议精神下发通知，房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例要由２０％提高35%到以上； 2.国家统计局的数据显示： 房屋销售量及价格同步增 长 26.4%和9.1％，土地购置量同比增幅下跌51.％； 4.截止8月,全国商品房均价2741,增 长 13.5% 1。粮油价格大幅上涨，通货膨胀抬头。 2.股票市场低靡,置业投资再掀小热潮 全国房地产市场走势预测 3. 中低挡房具有较大发展空间 1房地产业将有望继续保持发展良好势头 2.房屋价格继续稳步上涨 行业竞争者 现有企业竞争者 利益相关者 (政府等) 供方 买方 替代品 潜在进入者 表现为以住宅为绝对主体地位的市场。 需求拉动因素是福州市房地产市场发展的主要源动力 休闲、健康、时尚的个性化住宅将成主流 房价上涨阶梯效应明显涨幅居全国平均线以下. 开发商盈利状况良好,开发投资保持快速增长,流动资金状况改善,房价稳中有升 楼盘基本信息(金山碧水) 楼盘名称： 金山碧水 地　　区： 仓山区 板　　块： 金山板块 开 发 商： 市房地产经营总公司 建筑设计： 厦门中建东北设计研究院， 福州规划设计研究院 销售价格： 多层?均价?1800?元/平方米 规划用途： 住宅 楼盘地址： 仓山区金山大道西侧 销售热线： 楼盘名称： 金山明星 地　　区： 仓山区