北京伟业顾问五棵松项目市场调研报告2007年.doc

目 录 前言 1 一 项目总体研究思路 2 1 研究体系 2 2 研究方式 3 3 研究目的、作用 4 3-1宏观市场 4 3-2微观市场 5 4 项目调研结论有效期 6 二 项目简介 7 1 区位介绍 7 2 基本技术指标 7 三 宏观市场篇 8 1 经济发展状况 8 1-1北京市总体经济概况 8 1-2石景山区域经济发展状况 8 2 居民消费状况 11 2-1北京市总体消费状况 11 2-2石景山区域消费状况 13 3 住宅市场 17 3-1北京市住宅总体投资 17 3-2 北京市住宅总体供应 18 3-3北京市总体销售状况 19 3-4 石景山区域住宅状况 20 4 写字楼市场 21 4-1北京写字楼市场总体供应 21 4-2北京写字楼区域分布特点 22 4-3北京写字楼价格走势 23 4-4 北京写字楼出租情况 24 4-5 石景山区域写字楼发展状况 24 5 酒店市场 25 5-1北京市星级酒店数量 25 5-2北京市酒店需求 25 5-3北京市酒店位置分布 25 5-4北京酒店发展趋势 27 5-5“西部”酒店发展趋势 27 6 商业市场 28 6-1总体供需状况 28 6-2业态供需状况 30 6-3商业物业销售价格 31 7 北京市宏观政策研究 33 7-1 房地产政策 33 7-2 金融政策 35 7-3 商业政策 36 8 城市规划和城市化进程 37 8-1 北京城市布局规划 37 8-2 北京绿化规划 40 8-3 交通规划 41 9 小结 42 四 奥运经济篇 43 1 奥运经济总体概况 43 1-1奥运经济为北京带来的机遇 43 1-2奥运对城市发展的影响 43 1-3奥运对各种物业市场的影响 44 1-4 往届奥运会商机一览 45 2 五棵松奥运场馆专题研究 46 2-1五棵松奥运场馆介绍 46 2-2技术指标、建设工期、开发单位 49 2-3场馆特点 50 2-4赛后利用规划 51 2-5投资回收期 52 2-6对区域的带动意义 52 2-7奥运前、中、后阶段商业特点 54 2-8对本项目的影响 55 前言 我司十分荣幸与贵司合作，共同探讨、研究北京五棵松商业项目地块的前期规划、筹备、运作等事宜。我司相信，通过专业的前期市场调研及一系列系统分析工作，将出具关于本项目发展的可行性定位策略，从而推进贵我双方之合作进程，并以经济效益为衡量尺度初步确定本地块未来之发展策略，使本项目地块充分展现自身所拥有的功能高度以及商业特性。 结合本项目地块的具体状况以及自身塑造可行性之特征。我司认为，准确依托商业市场总体契机并借助成熟完善的商业经验是项目发展的基本因素；全面、系统、有效的挖掘并利用可参考的商业因素等一切可利用资源是项目发展的必要条件。因此，我司针对本项目所涉及到的范围度以及细致度，进行全面地调研分析。 通过我司行之有效的科学调研方式、方法，力求为本项目定位思路提供较为充分的信息资源及借鉴因素，尽最大可能性的发挥本项目自身功能特性。经济效益相对最大化、投资风险最小化是我司追寻的最终目标。 一 项目总体研究思路 1 研究体系 本报告书中，我司将在大量的市场调研的基础上，针对本地块现状，以北京市房地产市场的宏观发展状况为指导和依据，通过五棵松区域的房地产分析来论证贵商业物业发展可行性，并根据地块所处的地理位置、周边环境、未来发展、政府规划等综合因素，提出本地块商业物业发展的可行性建议，并推算以此为基础确定的多种方案的经济收益状况；同时，我司将就双方共同关注的国家宏观政策、用地性质等问题进行深入的研究与论证，并得出合理的解决方案。 如上右图所示，箭头方向为我司市场调研的研究流程，同时代表我司调研由宏观到微观的研究过程，右图中对每个研究过程的具体工作均做有相应注解，以使我司市场调研的策略更为明晰。 2 研究方式 我司根据本项目具体情况，结合市场调研、市场定位所需数据之要求，制定科学、详细的市场调研程序，为后期分析工作提供详实、准确的基础数据，从而保证市场调研报告的客观性和实效性，为本项目市场定位提供坚实基础和有力依据，以此通过有效结论,为项目地块开发运作提供指导性方案。基于以上综合考虑,本项目地块全案策划报告所需之数据，存在涉及物业类型较多、收集信息量较大、获取信息难度较大、信息类型多种多样等难点，同时必须保证获取数据具有针对性和可利用价值，因此我司确定市场调研工作将采取如下方式进行。 针对本项目地块之实际调研工作将分为四个阶段进行，从而保证调研数据的准确性和全面性： 第一阶段：根据项目自身条件对五棵松区域未来发展进行宏观研究。明确项目自身与奥运发展的联动关系，确定详细调研区域。 第二阶段：针对项目定位所需之市场信息及数据资料，进行区域实地调研，通过访谈、调查、发放问卷等方式实地收集各项目名称、地理位置、