北京市二环以内写字楼市场分析报告.doc

北京市二环以内写字楼市场分析报告 目 录 区域特征 区域内写字楼市场概况 市场趋势研判 区域特征 北京二环以内的区域，基本处于城四区之间，属于北京老城区范围，也是北京城市的核心区域。在行政规划上包括东城、西城、崇文、宣武四个城区。作为北京的核心区域，其区域价值是北京其他区域不可比拟的。其拥有最发达的经济、最繁华的商业、顶级的商务办公区域及完善的市政设施配套、便捷的交通网络。其得天独厚的地理位置及经济条件，必然形成了资源汇聚的核心区域。区域内商务办公的发展逐渐形成了三大商务圈：金融街、东长安街沿线、崇文门。金融街商务圈是二环内仅有的三大商务圈之一，二环内聚集着大部分党政、国家机关及行政单位，行政氛围浓厚。同时也聚集了大部分国家银行及商业银行、金融、外资机构，由此而逐渐形成了金融街商务圈。CBD及中关村商务圈均分布于二环以外区域。这同二环区域内交通瓶颈、市政配套不适合大面积大范围发展及与国家机关办公冲突等因素有着极其密切的关系。其他区域也有零散的写字楼分布，但都没有形成一定的气候和范围。 区域写字楼市场概况 （一）区域市场概况 二环内核心商务圈包括金融街、东长安街沿线、崇文门三大部分，其他地区如东直门、西直门商务区也逐渐形成，但或多数为商住两用项目，写字楼项目较少，且多数项目建设年代较早，设备陈旧落后，难以改造，或起步较晚，由于交通等原因发展较为缓慢。 金融街商务圈 金融街目前在售写字楼 项目名称 地理位置 开盘时间 总建筑 面积 (万平方米) 建筑 类别 物业类别 物业费用(元/平方米·月) 容积率 绿化率 开 发 商 长安兴融中心 西城闹市口大街1号 2004-9-10 18.8 高层 写字楼 8.30元/平方米/月 8.17 30% 北京长安兴业房地产开发有限公司 置地星座 西城西长安街 2003-7-9 14.3 塔楼 写字楼 11元/平方米/月 3.38 21% 华润置地（北京）股份有限公司 恒华国际 月坛北街26号 2002-3-1 9 高层 写字楼 3.3美元/平方米/月 4.70 32.90% 北京恒华房地产开发有限公司 凯晨广场 西城宣武门西大街甲129号 2003-2-18 19.4 高层 写字楼 9元/平方米/月 4．3 30% 北京凯晨置业有限公司 丰汇时代 西城区太平桥大街84号2004-5-30 42．5 高层 写字楼 23元/平方米/月 6 30% 北京兆泰房地产开发有限责任公司2003-2004年金融街区域共有94.5万平方米的总建筑面积进入市场，其中写字楼面积84.8万平方米。金融街今年约有23万平方米的写字楼新盘进入市场。正在建设即将开盘的项目还有盈创大厦、天宸大厦、盈泰大厦，以及已经全面开建的金融城等。据悉北京金融街建设今年将实现大冲刺，今年内，金融街所有尚未开工的项目将全部启动建设。　　按照计划，所有建设项目将在2006年竣工，在2007年前投入使用，因此今后3年内将是金融街写字楼供应的高峰期。 价格：售价上：金融街的写字楼现房中，售价在２０００－２００美元／平方米。写字楼大多数楼盘的租金报价在２０－２４美元／月／平方米。金融街写字楼市场以大单销售为主，依靠大单成交的贡献，新建成的几个金融街写字楼都获得了不错的销售成绩。如中证大厦尚未建成即已整售给中国网通，富凯大厦、国际金融中心等项目的销售率也已经达到了80%左右。 物业地址 物业公司 总建筑面积 租金 电梯品牌数量 物业评级 奔德金融大厦 金融街 香港奔德物业管理公司 6000平方米 150元/平米*月 富士1部 乙级 富凯大厦 金融街 --- 120000平方米 23美金/月．平方米 德国进口16部蒂森电梯，消防梯2部 甲级 鲁梅克斯大厦 金融街 鲁梅克斯大厦物业管理公司 5600平方米 120元/平方米.月 --- 乙级 国际金融大厦 金融街 北京国际金融大厦管理部 103311平方米 35美元/平方米.月 --- 甲级 国际企业大厦 金融街 魏理仕物业管理有限公司 110561平方米 25美元/平方米 24部美国原装OTIS电梯 甲级 平安大厦 复兴门金融街 佳定物业管理有限公司（香港） 54360平方米 26美元/平方米.月 8部日本原装三菱电梯 甲级 百盛大厦 复兴门 百盛大厦物业管理中心 62000平方米 150元/平方米.月 6部三菱电梯 甲级 通泰大厦 金融街 金融街股份有限公司 112000平方米 210元/平方米.天 --- 甲级 中证大厦 金融街 中证大厦 147000平方米 --- 29部日本原装三菱品牌 甲级 国企大厦 金融街 世邦魏理仕 100000平方米 24美元/平方米.天 21部 甲级 共有项目11个，总建筑面积：820832平方米。租金范围：14-35