华清市场竞争力报告.doc

武汉市江岸区房地产公司 武汉市江岸区中山大道999号 敬启者： 有关：贵公司〖华清园〗项目 华清园营销顾问小组进驻现场后，在详细吃透项目自身的基础上，着眼于从更宏观的市场角度来理解项目以及将项目以最优的市场角色地推向市场，项目组进行了市场调研并形成了如下的报告——《华清园市场竞争环境报告和市场策略建议》。 该报告首先对以项目所在地为核心的周边区域的市场环境作了深度研究和评估，以便于项目下阶段的市场定位；根据区域市场状况以及武汉市同质产品的研究，对项目的市场价格策略提出参考性的意见；也对项目面临的潜在竞争项目做了竞争力评估，为下阶段的营销策略提供市场依据。 武汉开元地产信息开发有限公司 二零零六年一月十日 目 录 第一章 区域内竞争市场研究 一、调研范围/对象选择 （一）调研范围的界定 （二）调研对象的界定 二、区域市场概述 三、区域内市场分析 （一）在售市场供应总量分析 1、市场供应总量分析 2、细分市场总量分析 （二）市场需求总量分析 1、在售市场需求情况分析 2、细分市场需求情况分析 （三）在售市场价格分析 1、在售项目分区域价格特征 2、在售项目分产品价格特征 （四）在售市场置业客群分析 第二章 项目市场价格研究 各发展模式下的市场价格 区域内各发展模式下楼盘特征 1、中档楼盘特征 2、中高档楼盘特征 3、高档楼盘特征 4、各发展模式下楼盘特征对比 5、各发展模式楼盘价格比较 （二）区域外各发展模式楼盘特征 1、区域外各发展模式楼盘特征 2、各发展模式楼盘特征对比 3、各发展模式楼盘价格比较 （三）综合结论 二、华清园价格模拟 （一）参考项目对比 1、区域内竞争项目对比 2、区域外相似项目对比 （二）参考项目权重对比 （三）价格建议 第三章 消化速度研究 规模盘各销售阶段的消化速度 区域内项目的消化速度 小户和非小户产品的消化速度 1、小户和非小户小户速度比较 2、不同情况下的消化速度分析 （二）非小户分区间的消化速度 （三）结论 第四章 拟售项目竞争力分析 一、拟售项目典型样本模拟开发模式 （一）典型样本一：六合新界 （二）典型样本二：融科城 借鉴样本：融科橄榄城 二、拟售项目未来竞争分析 第五章 典型案例 一、售楼部包装和样板房 华润置地·凤凰城样板间展示： 凤凰馆实景展示： 二、板块分析——积玉桥板块： 积玉桥市场简述 2、项目营销和价格对比 3、结论： 4、借鉴 （1）本案市场竞争情况简析 （2）本案应对措施 第一章 区域内竞争市场概况 一、调研范围/对象选择 （一）调研范围的界定 项目位于汉口老城区内，依据区域内房地产市场以小户型为主导的特殊集合特征以及消费客群原属地占多数的特征，将调查样本范围确定在汉口老城区范围内的区域。 具体而言，调查范围确定在解放大道以东、沿江大道以西、黄埔大道以南以及利济北路以北围合成的区域。 （二）调研对象的界定 共涉及调研样本计16个。 在 售 宝利金国际广场、花样年华、鑫成俊杰、 上城国际、摩登会馆、民福金堡、中福时代、 紫晶城、未来家园、兰陵·大公馆 拟 售 六合新界、外滩·棕榈泉、盛世华庭、 融科城、时代广场、新鸿基项目 图：调研样本分布 二、区域市场概述 表：竞争市场调研样本基础情况统计 单位：建筑面积－元/㎡，价格—元/㎡ 在 售 项 目 项目名称 开盘时间 建筑形态 建面 均价 总户数 消化率 容积率 紫晶城 05.10 高层精装修 4.2 5170 548 20％ 5.3 兰陵大公馆（一期） 05.10 高层精装修 1.85 5500 222 60％ 9.4 花样年华 05.9.10 高层毛坯 2.79 4570 408 55％ 9 中福时代 05.9.16 高层毛坯 2.48 4450 325 45％ 5.2 上城国际 05.11.28 小高层毛坯 1.45 4500 91 80％ 8 万信·摩登会馆 05.10.16 高层毛坯 2.07 4400 256 80％ 4.5 民福金堡 05.11.16 高层毛坯 2.37 4500 234 30％ 5.2 未来家园 05.6.15 高层毛坯 3.03 4200 228 60％ 9.53 宝利金（一期） 05.3 高层精装修 5.18 4700 649 90％ 14.52 宝利金（二期） 05.7 高层精装修 5.18 5200 649 80％ 14.52 鑫成俊杰 05.11.18 高层毛坯 3.76 4200 396 20％ 6.06 拟 售 项 目 项目名称 开盘时间 建筑形态 建面 （万㎡） 均价 （元/㎡） 总户数（户） 备注 外滩·棕榈泉 06年上半年 高层 — ---- ---- ---- 六合·新界 06.4