南京地铁第1城—时光澔韵整合策略企划案2006-.pdf

南京地铁第一城 时光澔韵整合策略企划案 项目概况 位于南京市小行地段，东临菊花台公园；北侧是小行 • 时光澔韵 里，南面是地铁一号线车辆段，地块位于地铁安德门和小行站之 间。周边交通便利，具有得天独厚的区位优势。总占地面积约16 万平方米，规划总建筑面积约32万平方米，其中住宅面积约26万 平方米，层数为6~18层，概算总投资约11亿元人民币，预计2011 年完成全部项目的建设。 年 月 日 时光澔韵 一期工程顺利开工，面积近 万平方 • 2004 12 31 “ ” 7 米，为七幢11层小高层住宅，主力户型：二室二厅一卫至四室二 厅二卫等。一期工程预计2005年年底销售，2006年竣工。 时光澔韵 将建成城西南片的中高档住宅。我们将利用自然的山 • “ ” 岭坡地，做到适应自然、构筑自然。采取保留树木、树立小区标 志的方式，凸出山的名气；采取人工湖、引进活水，表现水的灵 气，体现出城南 山风河韵 、地铁旁的新派生活方式。 “ ” 此次开盘 幢、 幢、 幢 ， 共计 套。 • 01 05 06 212 整体报告思路 整整体体报报告告思思路路 目 录 壹、市场分析篇 贰、营销方案篇 叁、开盘方案篇 肆、销售计划以及回款计划篇 壹、市场分析篇 ——序 ———— 这份报告，是基于理性思考和严谨的市场产品分析后得出 的对铁源项目的深化认知和解决之道，在过去的一年里， 通过对南京城市、市场、消费者和竞争对手的分析与研 究，建构阶段策略制定的理论模型，指引未来的前进方 向！ 一、大市场格局的变化 1 十运会即将成为历史，在过去的半年里，南京城 11、城市之变： 市正在进入一个历史性的阶段，河西奥体中心建成使用，地铁一号线、 长江三桥陆续竣工。 2 22、政策之变：国八条作为一把双刃剑，虽然规范了房地产市场 的操作行为，但是在某种意义上也对南京楼市产生了重大的影响。 3 万科中海万达三剑客之降价风云，海德卫城、拉 33、市场之变： 德方斯的坦诚相见，辰龙广场的10%首付大旗，阅城国际的458精装 见底价等一系列典型的事例无不验证了南京地产由卖方市场向买方市 场的转变。 二、巨大的地铁效应 1、在地铁1号线的最西端，因为地铁的到来，那里成为了 南京楼市的投资热点。 2、在地铁1号线的最北端，也正是因为地铁的到来，在那 里房价发生了飞跃。 3、在南京的新城江宁，却因为地铁的南移出现了萧条的 行情。 地铁、十运将城市注入小行！ 地铁、公路、公交小行成为城市重要交通节 点！ 安德门站 26路及宁芜公路 2266 小行站 1 5 6 11、55、66栋 212 221122户 三、对时光澔韵前期的思考 产品之于一期：时光澔韵是南京地铁房产与南京 金源房产联合开发的第一个高端住宅类项目，整合国 际、国内技术力量，在产品上精益求精。总建筑面积