南京五矿地产NO2008G16地块市场研究报告56PPT.ppt

五矿地产《NO.2008G16》项目开发思考???????????????????????????? 本次汇报的思路 五矿集团作为上市公司、国家骨干企业、世界500强企业，在南京河西新城的首个项目，是打造品牌的最佳机会所以本案品牌和利润均需考虑！ 本次汇报的思路 南京打造一小时都市圈----以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城镇人口按1100万人预留，成为圈内的核心城市。 经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。 “一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、滁州、马鞍山、芜湖、淮安、巢湖等。 随着京沪高铁，城际列车的相续开通南京也将在上海这个“火车头”的带动高速发展 “一城三区”战略----奠定奥体发展新布局 本地块所处的区位界定为河西中部板块滨江风景区，同时又受奥体板块的辐射！ 河西前景预判——河西入住率及区域成熟节点分析 河西前景预判——根据新城研究模型，河西处于区域价值跃升阶段 龙江发展阶段回顾与借鉴 河西新城发展阶段预测 本次汇报的思路 区域楼盘简介 项目周边楼盘滨江奥城、奥体新城、汇锦国际、金马郦城、碧瑶花园，由于开发年限早，房源已经去化大半，可售房源少，基本进入尾盘销售期 滨江奥城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园将酝酿开发后期地块，其中奥体新城将会在年底或明年开始销售 项目周边楼盘基本都以准现房销售为主，小区生活配套环境日渐成熟 本项目靠近长江，有着丰富的滨江景观资源，区域内同等条件开发用地稀缺 借鉴项目景观优势形成差异化竞争力的模式，找到我们的战略方向及本案卖点！ 项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 开发背景 地块解析 市场背景 一、项目基础经济指标 地块位置：建邺区梦都大道188号 土地范围：北至南京上新河中学，南至梦都大街，东至振兴路，西至扬子江大道 出让土地：70833.1平米 容积率：2.4 建筑密度：30% 建筑高度：60米（后改100米） 绿地率：35% 面积配比：90平米以下套型占45%以上 注： 项目应配套占总建筑面积8%-18%商业及便民设施 项目应配有占地不少于2500平米的派出所 本地块楼面地价4882元/平米 北面 西面 东面 南面 滨江奥城 梦都大街 扬子江大道 兴隆大街 地块四至：北至兴隆大街；南至梦都大街；西至扬子江大道；东至振兴路，周边道路网络发达，且面 临扬子江大道和梦都大街两条主干道。 扬子江大道和梦都大街道路两旁有较宽绿化带，优点可以减少噪音，缺点很难利用发展沿街商业，只有地块与滨江奥城之间的振兴路可以发展沿街商业。 振兴路 中学 地块周边现状——商业氛围欠缺，有待改善成熟，公共配套情况还不成熟，景观资源较有优势！ 项目2公里区域 本案 奥体中心 上新河中学 奥体小学 烹饪学校 图书馆 滨江公园 绿博园 源江渔港 金陵会议中心 建邺医院 美术馆 教堂 金陵小学 商业：离项目最近的商业配套就是顺驰滨江奥城的商业配套。 公交：项目对面可以有109路公交，往东陆续会有7路、160等路公交。 景观：对面是滨江公园，西边是绿博园和滨江景观带。 配套：学校、医院、图书馆、奥体中心等配套分布在项目周边2公里内 项目周边景观资源丰富，可以是一大卖点；地块处于最西边在河西CBD圈辐射外围，现阶段生活配套发展尚不成熟。 顺驰 社区商业 奥体新城 社区商业 兴隆 社区商业 建邺小学 滨 江 景 观 带 项 目 周 边 配 套 实 景 照 片 绿博园 滨江公园 奥体中心 奥体小学 金陵图书馆 地块边绿化带 源江渔港 建邺医院 项目仅有东面临振兴路可发展沿街商业，项目地块方正利于规划。 地块方正，但临主干道绿化带宽，不利发展沿街商业。 地块 占地7.08万㎡，容积率≤2.4 中等偏下规模 项目 限制条件 环境 交通 区位 属性 土地使用权出让年限：居住份额用地70年，项目应配套占总建筑面积8%-18%商业及便民设施项目应配有占地不少于2500平米的派出所 地块土地性质的规定 项目目前可借助滨江奥城商业，其商业氛围现目前还不完善，有待进步成熟。 商业氛围 须向东1000米到月安街有医院、银行、超市、小学、幼儿园等 生活设施 北边临城市兴隆大街，西面靠主干道扬子江大道，南临梦都大