南京盛唐艺术园深度调研报告.doc

委托单位：江苏盛唐艺术投资有限公司 目 录 2001年上半年南京市整体宏观市场情况 ………………………………………………………………5 2001年南京市房地产市场发展十大特征………………………………………………………………… …15 别墅市场研究……………………………………………………………………………………………….22 3.1南京市别墅市场状况…………………………………………………………………………………..23 3.2基准参考别墅楼盘研究…………………………………………………………………………………32 江宁区域市场研究………………………………………………………………………………… …………51 将军路板块市场研究……………………………………………………………………………………….56 消费者研究………………………………………………………………………………………………….61 结论和建议 …………………………………………………………………………………………………79 南京市必威体育精装版城市总体规划即将出台 南京市规划局近日召开城市总体规划调整专家评审会，在即将出台的规划中调整了过去“东进南延、南北呼应”的提法，确定南京未来的城市布局将以长江为主轴，以主城为核心，多中心组团式、开敞式的结构。 点评：新的规划并不是要否定“东进南延”战略，而是在此基础上的调整和扩容，其目的是更好地将南京老城区周边有发展潜力的区域同时启动，促进他们的齐头并进发展。这对于南京整体市场的迅速发展、区域结构的不断完善以及在此基础上实现全市房地产市场的突破和飞跃具有至关重要的意义。 南京市域将形成主城—新市区—新城—重点城镇—一般城镇这五级城镇等级结构，形成“一主三次中心”的体系，其中“主”为主城，“三次中心”分别为“江北”（浦口和珠江镇合并而成）、“东山”、“仙西”三个新市区。 点评：“东山”作为江宁区的“新街口”将以“新市区”中心的标准去规划、建设和发展，这对于提升整个江宁区的地位、提高老城区消费者对江宁的接受度意义重大。 大厂、板桥、新尧、龙潭、雄州、永阳、淳溪是规划中的七个新城。瓜埠和板林则被规划为远景新城的发展备用地。 点评：上述七个新城和两个新城备用地都是南京周边的农村区域，将他们作为新城去规划足以证明这次南京市政府对发展南京的决心。上述区域的规划发展尚在酝酿之中，短期内不可能对南京楼市产生冲击，发展商在时机到来之时应关注它们的发展。 现行规划中的“经五纬八”主干道网架将调整为“经六纬九”，新增经六路是自纬一路经惠民大道、三汊河桥、上新河至绕城公路；新增纬九路是自棉花堤经小行、凤凰村、花神庙接大明路。今后，主城内将形成“井字型加外环”的快速路结构，其中井字由城东干道、城西干道、模范马路和集合村路构成，外环则包括绕城公路、纬一路和滨江路。 点评：板块发展，道路先行，完善而健全的交通网路将是南京城市实现飞跃的首要条件，也为江宁的腾飞打下了现实的基础。 过江通道是交通规划的重头戏。未来将建设上元门高速铁路隧道和大胜关铁路桥（隧道），同时建设“两主两辅”客运站：改造南京站，新建铁路南站；改造南京西站，新建江北站。6个公路过江通道则包括长江大桥（扩容改造）、二桥、新建三桥、石埠桥、江心洲桥和纬七路桥。规划还特别重视旧城与新市区的交通联系，不仅将地铁1号线延伸至东山，还将地铁3号线延伸至仙西，同时还计划将轨道交通引入江北。 点评：过江通道的重点规划体现了市政府对开发江北的决心。地铁1号线延伸至东山将极大的缩短江宁与南京的距离，大大的节省时间成本，尤其对于普通市民而言，亦将更大的改变他们对江宁的心理接受度。 规划提出要保护4条城市特色轴线：御道街—北安门街的明代历史轴线、中山北路—中山路—中山东路的近代历史轴线、江东中路的现代城市轴线、北京东路—北京西路的生态轴线。 点评：这将更好的保留南京作为古城的历史风貌和生态名城的景观资源，对发展房地产而言是一件大好事。 规划提出以三大生态廊道将清洁空气和绿色引入城镇，分别为东北—西南方向的灵岩山—八卦洲—长江廊道、东南—西北方向的汤山—青龙山—紫金山廊道和云台山—牛首山—祖堂山—老山廊道，同时还将建设栖霞山、老山、灵岩山等大型近郊公园。 点评：生态和风景景观是目前南京楼市各楼盘十分重要的卖点，对消费者的吸引力较大。本案所处的牛首山麓作为生态廊道的重要居点对本案倡导生态型居住能够有较强的支撑。 二、房产投资增幅加大 在众多利好消息的鼓舞下，南京房地产开发投资持续攀升，今年上半年增幅达10.1%，高出2000年全年增幅。 虽然WTO一步步临近，但南京办公楼市场最佳开发时机尚未到来，众多开发商或持币观望，或转向住宅和商业用房，今年上半年办公楼投资缩减25.3%。 如图一： 注