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长江之家三期市场营销报告
一、 市场篇
(一)南京房地产市场综合分析:
央行 121 号文件、国土部 13 号文件和国务院 18 号文件等系列金融和土地严政的陆续出台,房地产业的暗箱操作和官商结合等“旁
门左道”全被堵死。经过市场的整合和政策的“清洗”,南京的房地产市场也开始从量变走向质变,由卖方市场进入买方市场。
前 9 月南京商品房累计上市 729.18 万㎡,同比增长 83.04%,供应与销售比为 1.25:1。同时,老百姓买房已经可以像逛超市一
样左挑右选,买方市场已经形成,这也导致一定程度的“持币观望”。商品房价格小幅上涨,5 月份以来,月均上涨只有 0.94%。
商品房累计上市 729.18 万㎡
根据统计数据,1~9 月份南京市商品房累计上市 729.18 万㎡,同比增长 83.04%;同期住宅上市 638.87 万㎡,同比增长 71.07
%。1~9 月份商品房销售面积 582.91 万㎡,同比增长 5.6%;住宅销售面积 513.66 万㎡,同比增长 3.57%。
商品房供应的增长主要来源于开发投资的“膨胀”。据悉,1~9 月份南京累计房地产开发投资 189.42 亿元,同比增长 52.97%,
增幅与 1~8 月份基本持平,高于同期江苏和全国的房地产开发投资增幅。今年以来,南京房产开发投资没有出现大起大落,为后期开
发奠定了良好的基础,极大地提升了投资信心。
“买方市场”已经形成
商品房供应的持续放量,而总体销售面积明显低于去年的增幅。目前,南京商品房的供销比例为 1.25:1。南京商品房正加快由
“卖方市场”向“买方市场”转变。
前 3 季度南京商品房累计上市 729.18 万㎡,同比增长 83.04%,1、2、3 季度供应量分别为 200.83 万、271.38 万和 256.97 万㎡,
连续三个季度平稳增长,特别是 2、3 季度以来增长更快。可是,销售并没有供应的“快”。1~9 月份南京商品房销售面积 582.91 万
㎡,同比增长 5.6%,明显低于去年平均 34%的增幅,1、2、3 季度销售量分别为 194.29 万㎡、197.05 万㎡和 191.57万㎡。
老百姓买房已经可以像逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富、按揭贷款和预售条件的严控,无论是主观和客观上都会造成持币
待购现象。但城中板块由于开发量的减少 ,供销比仅为 0.62:1;河西、江宁、江北等“一城三区”供应量增长更快,供销比均超过
1.2:1,开发投资和置业购房者都逐步向“一城三区”转移。在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下 ,南京房地产市场已经由卖方
市场进入买方市场。
二手房交易下降
经过 8 月的小幅下降,南京二手房进入到一个相对平缓的盘整区间。南京二手房交易量受国家宏观调控和拆迁量下降的影响,5
月份以后交易量逐月小幅下降,9 月份交易量开始回升。
根据研究数据显示,1~9 月份全市二手房交易面积为 313.84 万㎡,同比下降 4.98%(江南八区 18.06%),其中二手住宅交易面
积为 269.76 万㎡,同比下降 9.20%(江南八区 10.65%)。
今年三季度,南京二手住宅交易面积为 82.66 万㎡(江南八区 5
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