南通名都广场项目商业经营环境综合态势分析报告-.doc

 ·目 录· 第一部分、项目调研的基本情况概述 （一）、调研信息收集渠道 （二）、实地体验考察场所 （三）、调研范围对象 （四）、调研样本容量分布 第二部分、南通市经济社会概况宏观分析 （一）、社会、人文、历史环境 （二）、城市区位与交通 （三）、经济发展概况 （四）、城市规划与发展定位 第三部分、南通市商业市场经济环境中观分析 （一）、南通市商业市场在长三角商业市场中的地位与特征 （二）、南通市区商业格局/主要商圈特征分析 （三）、南通市消费存量分布与诉求特征分析 （四）、南通市商业市场分类解析 （五）、南通市中心商圈发展前景分析  第二部分、南通市经济社会概况宏观分析 对南通市经济社会概况的宏观分析有助于对本案商业市场定性的考量，即明晰本案的商业部分在南通市经济发展中的地位作用，以及南通城市未来商业发展趋势对本案商业配置的要求，做到既符合现实要求，又具有发展的前瞻性。 南通市地处长江三角洲东北部，东濒黄海、南临长江，辖区东南部分区域三面环水，呈准半岛状，素有江海门户之称。南通是第一座由中国人自己按照近代城市理念，全面规划建设并取得卓越成就的城市。 南通市近年经济发展迅速。1997年起至今，年经济发展增速超过10个百分比，城市产业结构不断优化，城市化水平取得长足进步。 （一）、社会、人文、历史环境 南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。 2006年南通的全市户籍人口769.79万人，其中市区人口86.64万人。2006年，全市人口出生率为6.35‰，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为-0.81‰（已经连续五年呈现负增长）。 （此图改成五年数据，与文字表述一致） 五千多年前，南通境内的海安青墩即已成陆，并有原始氏族部落繁衍生息。在今市区一带五代设郡，称静海。后周显德五年（公元958年），筑城，定名通州。宋天圣元年（公元1023年），改称崇州，又名崇川。辛亥革命后，废州设县，称南通县。1949年，南通全境解放改县为市，市、县分治。1983年，南通地区与南通市合并，实行市管县体制。 南通历代人文荟萃,名贤辈出。三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗，明代名医陈实功，清代扬州八怪之一的李方膺，清末状元张謇等历史名人均为南通籍人士。近代，南通以中国人自办的第一所师范学校、民间博物苑、纺织学校、刺绣学校、戏剧学校、盲哑学校、气象站、养老院、育婴堂等“十七个第一”，在中国文化科教史上写下了光辉一页。 漫长的江海岸线使南通具有滨江临海城市的迷人神韵。南通有稀有淡水鱼类127种，是鳗鱼、长江水系中华绒鳖、蟹苗种的天然产区，有近海鱼类130多种，贝类资源蕴藏量达8万吨以上，“天下第一鲜”文蛤的出产量占全国的三分之二。吕四渔场为全国四大渔场之一，盛产带鱼、鲳鱼、大黄鱼、小黄鱼、梭子蟹等水产品。南通的传统民间艺术品有通派风筝、通派盆景、沈绣、剪纸、扎染、蓝印花布、红木雕刻、启东版画等。 （二）、城市区位与交通 1、城市区位 南通市北接盐城市的东台，西靠泰州市，南以长江为界与苏州市的张家港市、常熟市、太仓市以及上海市的崇明县隔江相望。南通集“黄金海岸”和“黄金水道”优势于一南通港与世界70个国家和地区的199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国三条国际集装箱航线。南通内河运输十分发达，与京杭大运河相通四条长江汽渡连接大江南北。宁通高速公路和 地区生产总值——全年实现地区生产总值1758.34亿元，比上年增长15.7%。增长速度居全省第二。 财政收入——全年财政总收入217.56亿元，比上年增长27.1%。其中，一般预算收入92.53亿元；增长28.5%。财政总收入占GDP的比重为12.37%，比上年提高0.8个百分点。全市财政支出151.60亿元，增长26.6%。 人均GDP——2006年南通市人均GDP突破2万元人民币，合3074美元。当一个城市的人均GDP发展到某一阶段时，会带来商业形态和业态的变化，同样又会推动消费品零售总额的增加。城市人均GDP水平达到2500美元，就具备了发展都市型大型商业地产的条件。 进出口贸易——全年进出口总额100.62亿美元，比上年增长18.1%。其中，出口72.13亿美元，增长24.5%；进口28.49亿美元，增长4.5%。 固定资产投资——全年全社会固定资产投资1048.90亿元，比上年增长28.7%。其中，规模以上投资869.54亿元，增长29.4%，规模以上投资占全社会投资的比重为82.9%，比上年