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万通城整合推广策略报告 2008年1月11日 最有价值房产策划2000案 目录 PART １、 基于市场分析的营销总则 产生 PART ２、 基于城市分析的区域认识 PART 3 、基于项目分析的价值挖掘 PART 4 、基于竞品分析的打击策略 PART 5 、基于客群分析的形象塑造 PART 6 、基于综合分析的营销战略 PART 7 、基于营销战略的广告表现 最有价值房产策划2000案 PART １ 、基于市场分析的营销总则 最有价值房产策划2000案 PART １．１ 政策分析 宏观调控大棒频挥，银根和土地都在收缩，2008年楼市情况不容乐 观。 最有价值房产策划2000案 央行2007年连续多轮加息，客户月还款额度较往年有较大的上 升，直接导致客户还款压力加大，影响其购房决策。 最有价值房产策划2000案 近一段时间，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以 及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象。 近日，王石提出 “拐点论”，深圳万科产品全面降价，对市场产生巨大 影响。 业内有观点认为，未来18个月楼市将出现长期低迷，市场不容乐观。 关键：整体持币待购，观望情绪， 但７０／９０项目 销售良好 最有价值房产策划2000案 PART １．２ 南通市场分析 从产品结构上看，南通当前面向普通收入家庭 的居家型小户型产品还未形成。 从市场需求看，由于总价上的竞争优势，小户型去化速度较快，如东晖 花园两次开盘，都实现开盘即清盘的现象。 从市场供应来看，目前90/70住宅在南通主力产品中存量不大，但2008 年放量会加大,本案所在的城市东区有将近70万平米的体量,加上其它楼 盘中的部分小户型产品，整体供应量会上升。 关键：当前需求巨大，未来分流甚多 最有价值房产策划2000案 PART １．３ 南通小户型市场分析 1、从市场供应情况来看，目前小户型住宅在南通市区仅东晖花园一 家，加上其它楼盘中的部分小户型产品，整体供应量不大。 2、从市场需求情况看，由于总价上的竞争优势，小户型去化速度较 快，东晖花园两次开盘，都实现开盘即清盘的销售现象。 3、从产品特点上看，目前小户型产品特点并不鲜明，基本上是以总价 的竞争优势取胜。 关键：小户型市场刚起步，标杆项目尚未出现 （具体数据见南通小户型专题报告） 最有价值房产策划2000案 总结 本项目的机遇决定了本项目可以做 做当前房地产市场的主流项目 做南通住宅市场的稀缺项目 做南通小户型市场的标杆项目 最有价值房产策划2000案 PART ２ 、基于城市分析的区域认识 最有价值房产策划2000案 PART ２．１ 城市层面 苏通大桥开通 苏通长江公路大桥通车在即（估计08年初），此举将使南通进入上海一小时 经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区 位优势。 南通在整个长三角经济圈中的城市地位日益提高，城市建设的步伐进一步加 快． 必将带来南通城市价值的提升，南通房地产将迎