博思堂_江苏常熟华东食品物流中心营销策划报告.ppt

目录 5 推广策略 6 营销执行 4 营销策略 3 项目认识 1 市场环境分析 2 项目规划 6.1销售节点安排 前期筹备期 品牌树立 08.6初－08.7底 08.8初－08.9底 08.10－08.11 08.11－08.12 08.12－08.12底 开盘 少量户外广告 现场售楼处进驻 户外广告全面铺开 重要节点 项目首次开盘， 活动全面铺开。 持续强销，活动开展，实现以老带新 完成项目销售任务，为后期经营做准备 形成品牌 形象展示 项目热销 价值延伸 进驻 市场酝酿期 公开发售期 持续销售期 尾盘期 前期筹备期 销售物料：VI、楼书、折页、DM、纸杯等； 媒体采集：户外媒体、条幅、报纸、短信、电台、户外活动等； 售楼处方案确定： 1、装修相关单位确定； 2、售楼处选址； 户外媒体投入：少量户外媒体确定投入，树立项目形象； 阶段工作重点： 方案1：用现场商铺作为载体，做售楼处； 优：成本低、时间有效性长、参观工地比较方便、室内销售功能布局最合理化； 劣：位置较偏、售楼处开启时间较晚、不利于前期客户积累、媒体推广成本增加； 方案2：在镇上租商铺做售楼处： 优：售楼处启用时间较早、便于前期客户积累、易于树立项目形像； 劣：成本较高、租赁时间短、位置面积等选择面较窄； 售楼处选址建议 6.2节点工作安排 卖点确定；销售物料筹备；人员培训及筹备进场 阶段策略： 6.2节点工作安排 媒体推广计划： 传达楼盘入市，并进行市场预热； 建立初步市场形象； 形象导入－－提前宣传期 （6月15日-7月15日） 主要媒体： 支塘户外看板 主要目的： 前期筹备期 6.2节点工作安排 市场酝酿期 项目高形象入市，形成鲜明的竞争实力，结合媒介的全方面投放，吸引市场眼光 阶段策略： 阶段工作重点： 媒体采购，前期造势宣传，客户积累 6.2节点工作安排 市场酝酿期 媒体推广计划： 建立市场形象； 掌握大量登记客户； 制造人气； 强化刺激－－强势宣传期 （7月15日-开盘） 主要媒体： 形象导入：户外广告、网络软文、车体、条幅、路旗7月15日-8月15日强化刺激：软文、报纸、电台、DM、论坛、亮相活动8月15日-开盘 主要目的： 促进客户认筹； 扩大传播面，开发潜在客户； 认筹客户及来访客户分析。 形象导入期 强化刺激期 6.2节点工作安排 公开发售期 项目产品力增强传播，积累客户资源，赢取价值认同； 结合商家的进驻推动市场关注，营造开盘热销 阶段策略： 阶段工作重点： 媒体强化、客源积累、开盘活动、项目解筹 6.2节点工作安排 公开发售期 媒体推广计划： 持续导入－－项目认筹期 （开盘-11月初） 主要媒体： 报纸、电台、横幅、网络软文、车体、路旗、开盘活动、路演 主要目的： 扩大传播面，开发潜在客户 实现项目持续热销； 实现项目后期持续销售； 6.2节点工作安排 持续销售期 产品力持续传递，在开盘基础上不断深化客户渠道，拓展乡镇客户资源，完善为区域商业亮点项目，推动项目持续热销 阶段策略： 阶段工作重点： 媒体强化、活动推广 媒体推广计划： 制造热销－－持续热销期 （ 11月初-12月初） 主要媒体： 报纸、电台、横幅、网络软文、路演 主要目的： 实现以老带新； 实现项目整体销售； 为项目后期营运做好铺垫； 6.2节点工作安排 尾盘期 重点针对余房的去化，充分利用老带新促成项目清盘 阶段策略： 阶段工作重点： 小众媒体、活动推广 媒体推广计划： 完美售罄－－尾盘清理期 （12月初-12月底） 主要媒体： 直邮、回馈活动 主要目的： 实现以老带新； 实现项目销售完成； 为项目后期营运做好铺垫； 6.3项目总销 3 1 1 1 销售周期（月） 合计 尾盘阶段 强销阶段 解筹阶段 阶段 － 5000 5000 5000 销售价格 （元/ ㎡ ） 3500 80% 7010 － 438 10% 877 08.12 875 20% 1750 08.11 2190 50% 4385 08.10 回笼资金 （万元） 去化率 去化面积 （㎡） 月份（月） 6.4媒体费用预算 业主回馈 广告持续宣传，活动全面展开 造势期，广告全方位铺开，活动开始启用 物料准备、媒体采购、少量户外媒体 主要工作 08.12初－08.12底 08.10初－08.11底 08.8初－08.9底 08.6初－08.7底 时间节点 35万 道旗、看版、报纸、杂志 项目热销期 10万 30万 25万 费用预算 直邮、横幅 道旗、看版、报纸、杂志 看版 主要媒体 尾盘期 市场酝酿期 前期筹备期 销售阶段 20万 活动推广、销售物料 自身媒体 20万 60万 费用预