厦门某大厦项目顾问工作计划书.ppt

* 厦 门 xxx 大 厦 项目顾问工作计划书 厦门xxxxx房地产代理有限公司 2007年10月8日 第一章 前言 呈送：厦门xxxxx房地产投资有限公司 有关：厦门xxx大厦全程策划及招商代理工作计划 首先非常感谢贵司对我司的信任，使我司有机会就贵司拟开发之厦门海沧大厦项目，提供招商顾 问服务。 　　 本工作计划书为我司根据对贵司项目特点的理解，考虑贵司项目当前进展的实际需求，结合我司 工作特长与能力，所提出的针对贵司项目决策的顾问服务思路架构。 　　 如果有机会与贵司合作，我们将在如下研究思路的基础上，安排恰当人员，迅速展开深入系统的 研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的操作案。 　　 真诚希望有机会与贵司进行愉快合作！ 顾问工作计划部份： 1、前期策划 2、项目推广 3、招商执行 第二章 顾问工作计划之前期策划 为使项目得以顺利开展，针对本阶段急需解决之问题，具体顾问工作包括以下内容。 一、宏观要素分析 （一）宏观经济对写字楼地产发展的影响 厦门市宏观经济的发展直接决定了消费习惯变化、消费需求类型与档次，也直接影响不同档次写字楼经 营状况。因此，对经济发展阶段、以及发展趋势的分析，是研究项目的基础。 （二）城市发展对本项目影响分析 城市发展方向、发展速度、新城区的发展变化状况也直接影响到城市功能区域变化，也会影响到项目 区域地位。因此，如何在城市的快速发展中寻求到更大开发价值，是项目定位的重要问题。 （三）写字楼市场状况 不同的写字楼商务圈，不同的写字楼模式，以及不同写字楼档次面临不同的发展状况。深入理解城市 商务的结构变化状况，更清楚地看到城市未来商务状况，是项目定位基础。 二、区域城市功能分析 （一）区域城市功能分析 通过对本项目所在区域进行城市印象、城市发展历程分析，确定项目所在区域在城市结构中现在以及未 来的地位，并预测未来区域发展前景。对项目区域的分析，不能局限于项目周边，也需要联系市中心等多个 方向考虑，考虑项目与成熟区域、发展方向确定区域的关系，考虑项目区域的归属与联系。 1、区域城市功能 2、与周边区域的关系 （二）区域城市发展分析 根据对城市规划、区域的现状，分析区域的发展方向，这是分析本区域发展商业的环境基础。区域商 务圈的因素包括商务构成、租售状况、商务圈辐射、未来发展等因素。 1、区域城市发展分析 2、区域商务圈发展分析 三、厦门写字楼市场发展分析 分析厦门写字楼房地产市场的整体发展状况及分析项目所在区域写字楼市的总体市场状况，包括地块性 质写字楼整体环境分析、出让土地状况、租赁状况、写字楼市场供求状态分析。 四、主要写字楼竞争个案分析 针对厦门写字楼市，对具有代表性的写字楼个案及与项目具有直接竞争个案进行研究分析。分析内容包 括：供应状况、分布状况、租售价格、市场消化状况、进驻企业状况等。通过对以上内容的分析，研究目前 区域供应市场及全市供应的差异，把握区域写字楼物业供应的不足之处。 五、项目自身条件分析 （一）微观地块条件分析 主要包括对地块本身及地块周边条件的分析。通过对地块形状、可利用景观、形象展示等的调查，结合 项目的已有方案设计，分析项目在运作过程中可以利用的资源。同时根据地块与周边办公、居住、教育及其 他产业和其他城市功能空间等的关系，寻求互动，对地块的不同商业价值进行判断。 1、地块本身条件分析 2、地块周边条件分析 （二）项目交通条件分析 通过对项目外部道路条件的调查，了解其他区域到达本项目的交通可达性及通行时间，得出项目可能辐 射的区域，以作为本项目目标客户群来源的参考，并且还可能对现有道路状况进行适当改进，扩大可辐射的 范围。 1、道路分析 2、交通可达性分析 3、项目辐射区域分析 （三）项目核心商圈划分 对于本项目，不同的商务业态定位，其核心商务圈划分范围也是不同的。商务圈的分析，主要包括： 1、商务圈界定 2、商务圈内商务构成、影响 3、商务圈未来发展 4、租赁力状况 六、市场空间分析 （一）商业物业调查 了解现有商业及写字楼的分布特征、规模大小、租售情况、经营状况等，分析其特点，由于本项目规模 大，将包括众多的商务业态，因此本阶段的分析应该按照不同的商务业态特征进行分类调查与分析。 1、商务业态调查 2、供应特征 （二）竞争调查 竞争分析是在对市场进行充分调查基础上，了解竞争对手，寻找市场空间的过程。 不同商务业态定位将面临不同竞争对手，对本项目来说可选择发展方向受到商圈、地段、产品形态等限 制。在这种状况下，应当预先判断项目不同发展方向，考虑不同发展模式竞争范