合富辉煌--万科城高层策划案.ppt

传统观念上，项目所在的区域居住价值低，消费者不认可南庄区域内会有高品质的豪宅存在 佛山地区较少项目能以一城市线江景资源作为卖点 佛山地区水道虽多，但两江分流的开阔水面较少 南庄启动重要的13项市政建设，其中涵盖路桥、电力、水电、住宅、酒店及专业市场； “优二进三”战略加速南庄环境治理步伐 打造“都市绿洲”是今后南庄重点发展思路 ，水乡南庄已成了南庄新环境形象的一个标志， “住在南庄”的品牌即将打响 佛山房地产市场宏观趋势 商品住宅需求分析 商品住宅需求分析 商品住宅消化情况 商品住宅成交价格 商品住宅成交价格 土地供应思路 近年政府主力推动中心城区的旧城改造，并控制土地供应量，造成禅桂2006年土地争夺激烈，成交价量齐升，预计2007年土地价格将继续攀升 宏观调控政策 经历04-06年连续三个政策大年后，07年为政策小年，或称为政策落实年，佛山市场连续多年对政策不甚敏感，因此政策的负面影响基本可排除 规划、市政 禅桂高端洋房产品分析 禅桂高端洋房供应面积结构 禅桂高端洋房产品分析总结 07年上半年—08年下半年禅桂高端洋房市场发展趋势： 供应放量，货源充足； 新盘新货为主，旧盘新推为辅，整体档次趋高； 知名发展商品牌实力强大，营销竞争将更激烈； 价格跃升趋势与别墅市场一致。 项目交互竞争分析 * 本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼盘的基础属性！ 土地面积：337543.71m2（579亩） 建筑面积： ≤77.635万m2 总户数：约5千多户 居住总人口：约2万人 容积率：2.3以下 项目指标： 1.1市场竞争理解 南庄以发展陶瓷行业为主，是工业重镇，空气污染严重，区域房地产业发展缓慢，市场关注度低； 本地房地产市场的滞后，令南庄人都分流到禅城中心区和周边镇区购房； 南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住房消费基本外流。 南庄人分流置业主要项目分布图 帝景南湾 中海万锦豪园 佛奥 天湖郦都 1.2市场竞争理解 1.3产品属性理解 开发面积：约13万m2 住宅指标： 独立别墅： 6套 1200 m2 7套 580 m2 TOWNHOUSE： 120套 350~400 m2 高层洋房： 162套 180 m2四房； 162套 70-130 m2两房与三房 本项目分期开发，产品链丰富，高端产品供应市场吞吐量广大。 一期经济指标： 君领世纪 万科城 城市核心区 祁福南湾 海琴湾 穆天子 南海碧桂园 周边区域主要低密度住宅项目分布图 1.4项目属性理解 南庄区域内没有豪宅气氛，当前区域价值需重新定义！ 1.5自然资源理解 双江汇聚，千米黄金海岸，本项目地块占据城市稀缺景观资源！ 1.6 区域价值理解 城市发展的新规划，南庄未来居住价值将需要重新评估。 “五心五片区、两江两轴线”规划 减缓发展 平稳发展 高速发展 启动 800 4000 8000 3207 人均GDP（美元） 高速发展 稳定发展 停滞 萎缩 4％ 5％ 8％ 15％ 年增长率： （按05年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算） 按照世界银行经济发展理论判断，南庄2005年人均GDP达3207美元，宏观经济发展处于高速发展阶段 根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，南庄宏观经济增长接近15％，房地产业应处于高速发展阶段。 南庄综合实力在全省1500多个乡镇总名列第七名。 城乡居民存款余额75.07亿元 1.7 区域经济发展 区域经济富强，积蓄大量高端购买力人群！ 项目理解小结 项目特性 项目地块拥有稀缺自然景观资源 万科品牌特质决定需在禅桂中心区确立高端品牌地位 未来南庄的发展规划可为项目的居住价值带来巨大的升值潜力 区域气质 南庄作为工业重镇的过往形象，造成本区域短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观，同时也缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目 南庄前期房地产市场发展的缓慢，现时市场供应十分有限令其市场关注度低，南庄人购买力外流现象严重 地方经济实力雄厚，蕴藏大量高端购买力 矛盾 矛盾 区域现时综合条件对高端定位的局限性 矛盾体 认同项目所处的地段，主要是认同地段周边的自然环境，但非南庄人对南庄居住环境不认同 以镇街房地产价格水平评估本项目售价，但价格接受弹性大，大量藏富 多次置业，进入个性化消费阶段，具有房产投资保值观念，消费观念注重性价比 南庄客户认同项目所处的江景资源的稀缺价值，具备豪宅的打造潜质，并具有强大的购买实力而为此买单，总价承受力空间大 喜欢独立别墅，不认同联排别墅价值与独立别墅等同，居住物业要体现自身社会地位 外出置业的南庄人在享受会所、物业管理等小区生活配套带来的便利，对新的物业在配套、服务等的软性附加值上有更高的期待 ——对南庄购房置业消费者的深层解读