合富辉煌--2011年保利芳村原高尔夫球场项目营销定位策略深化方案126P.ppt

销售测算 　 楼栋 户型 推售套数（套） 推售面积（M2） 价格上调幅度 推售均价（元/M2） 预计成交比例（公开发售） 预计年度成交比例 预计年度总成交面积（M2） 预计年度总成交金额（亿元） 首次推货 5、7栋 一房一卫 102 5610 -- 18,300 100% 100% 5610 1.02 两房一卫 144 11230 -- 80% 100% 11230 2.05 三房一卫 20 1840 -- 100% 100% 1840 0.33 三房两卫 144 15300 -- 70% 100% 15300 2.79 二次推货 6栋 一房一卫 20 1100 ↑4% 19,000 90% 100% 1100 0.2 两房一卫 60 4680 70% 80% 3744 0.71 三房两卫 20 2120 80% 100% 2120 0.4 8栋B梯 三房一卫 31 3224 ↑10% 20,000 40% 50% 1612 0.32 三房两卫 62 7260 10% 10% 726 0.14 四房两卫 31 4300 5% 5% 215 0.04 合计 634 56664 　 　 　 　 43497 8 样板房 样板房 销售中心 位置 销售中心及板房建议 * 联合市政府，进行片区炒作和片区建设 引导客户发现和认可“精品园林社区”的稀缺价值 联合政府，重点宣传“白鹅白鹅潭经济圈”的未来规划，强化项目作为新荔湾 首席精品园林社区的价值 发布《保利花城生活手册》，详细解读项目所在区域各项生活配套设施，描述未来生活前景。 炒 片区 其一，要使“保利”品牌再次升华，使市场更了解保利，认可保利，信任保利； 其二，“保利” 确立“和者筑善”、“亲情和院”形象，体现出保利的品牌价值，从而提升品牌号召力； 其三，要整合企业品牌、产品等资源提升产品附加值； 最后，通过以上售卖使整个品牌售卖过程形成一线，把品牌价值卖到最大化，完成项目开发的利益最大化目的。 中国房地产行业 的领军企业之一 城市中心先行者 保利是打造城市地标的 佼佼者 ＋ 购买中心区物业 首选保利品牌 立 品牌 “中心首席人居领地” 推广传播核心价值解构 价值1：规模 价值2：江园双景 价值3 ：中西文化融汇的大型人文社区 我们要说什么？ 造 生活 基于保利的人文理念，结合自身的风格打造，赋于项目很强的艺术感和品质感，使项目有条件成为芳村新的标杆项目 本项目拥有一线江景资源，又是市区内难得的大园林项目，成为市场上不可多得的江园双景社区 本项目在规模上仅次于金沙洲项目，远胜于相邻的中铁项目，将是芳村2011年最大的在售项目 造 实景演绎，体验打动客户 在产品推广过程中，以情景营销和体验营销为的主要手段 样板区打造除为平时看房提供条件外，也有利于在举办活动时引导这些目标客户到现场感受。 让客户自己去感受，让产品和环境自己说话会更有说服力。 怎样说 ？ 生活 积极开展生活艺术类活动营销 借政府、区域形象打造、项目启动仪式，开展活动营销，打开知名度，利用优势邀请客户参加专家论坛等，做体验式营销。 举行艺术品品展、酒会、等高端活动，为主打客户群营造休闲生活。 举行保利业主生活体验活动，为客户提供全方位免费体验加深客户对生活环境和配套设施的了解，为其在项目配套酒店内提供免费餐饮、住宿及会所体验等。 活动营销 造 生活 五、营销推广策略部署 项目总体营销策略 项目阶段性广告表现建议 项目阶段性新闻炒作建议 营销活动建议 第一阶段： 结合项目区域价值与品牌价值双诉求点进行提前造势 第二阶段： 项目自身形象诉求——广佛中心首席人居领地 第三阶段： 项目人文价值的塑造及产品卖点的展现 五、营销推广策略部署 项目总体营销策略 项目阶段性广告表现建议 项目阶段性新闻炒作建议 营销活动建议 第一阶段——炒区域 本阶段除了软文炒作，更要配合活动制造新闻点，提高公信力 新闻炒作方向： 大广佛成就了谁？- 城市发展与企业蓝图高端论坛 广佛之心在哪里？ 珠三角城市发展战略与大广佛人居模式高端峰会 广州白鹅潭经济与西部人居价值高峰论坛 国家中心城市发展前景论坛 第二阶段——炒品牌 本阶段除了软文炒作，更要配合品牌联动活动制造新闻点，扩大影响力 新闻炒作方向： 保利在人居文明的构筑中没有让芳村留白 保利在荔湾再现标杆精品社区 城央地标打造者保利重回老城区 保利广州西部造城，2011再添新作 第三阶段——新荔湾 首席精品园林社区 本阶段除了软文炒作，更要配合品牌联动活动制造新闻点，扩大影响力 新闻炒作方向： 广州首席ARTDECO风情大型社区 最适合老广州的西部人居地标 相隔5年，芳村再现热销人居地标项目 芳村，被遗忘的老城区，终于迎来新的升级地标项目 五、营销推