合富辉煌——2010年深圳福中福长沙暮云项目策划及销售代理投标报告-.ppt

央 公 园 项目规划初步设计概念方案： 高层组团+教育配套 设计说明： ?项目地块较大应该划分 成多个组团进行分期打 造； ?中端高层物业组图设置 在临路以及高铁两侧，高 端类别墅洋房物业结合山 地地形设置于地块中心区 域； ?配套教育分部与各组图 中，在满足各个区域的服 务半径的同时，同样分期 开发； ?商业主要临路布置，在 芙蓉路与伊莱克大道交界 处设置较为集中的大商 业； ?高铁两侧设置绿化隔离 带，减少对周围物业的影 响，同时建议在项目内打 造中央景观公园弥补项目 在景观部分的缺乏，提升 物业价值。 集中商业 高层组团 类别墅+洋房组团 酒店 高层组团+教育 配套 中 高铁绿化带 高层组团+教育配套 高层组团 开 发 方 向 p A A 整体开发思路 p 整体开发策略 n 清晰制定大分区开发战略 ? 以高性价比的高层物业作为启动，快速回笼资金 ? 高低搭配，滚动开发，通过高端物业和资源的投入，实现地块价值的有序释放 ? 在不影响整体价值的前提下，根据用地资源条件，打造多元产品线并实现产品升值 与提升 n 灵活控制小分期战术 ? 根据市场情况，灵活制定各区的内部滚动开发战术产品升级与提升 大分区开发战略 ? 整体地块由西往东开发方向，把地块划分为初期、 中期及后期三大开发分区 分期 地块 地块分析 占地（万m2） 673亩 开发 首期 开发 B 临芙蓉路和伊莱克斯大 道，通达性好昭示性好 部分地块在项目中心 处，地块价值高， 44.9 37 开发初期 A B 555.6亩 中期 开发 后期 C D 临芙蓉路，通达性较好 有高铁影响，同时目前 通达性价差 29.5 48 开发中期 C 422亩 D 721亩 开发后期 开 发 方 向 p A A D 整体指标平衡策略—开发强度由低至高，整体满足综合容积率2.0左右 各期容积率范围取值 ? 根据各地块属性不同,住宅产品设计特点有所侧重,容积率取值范围有所变化 分期 初期 中期 远期 住宅物业类型 高层电梯洋+多层 洋房物业 高层电梯洋+少量 类别墅物业 高层电梯洋房 容积率区间 2.0-2.5 1.5-2.0 2.0-2.5 容积率取值分析 近期区域发展未成熟,通过适当降低容积率取值,设置多层洋房,提升项目档次,形成 差异化竞争； 中期居住成熟度日益完善,景观资源好,居住价值高,建议适当调高容积率取值,设置 类别墅产品,使价值最大化释放； 地块受高铁影响，但地块已具备成熟生活配套, 住宅价值不会有太大降低，同时物 业建议以中端的高层为主。 物业类型： 高层电梯洋(18F)+多 p 各期占地及开发量估算 层洋房（5F） 673亩 分期 地块占地 容积率区间 总建筑面积 销售周期 B 555.6亩 物业类型： 高层电梯洋(18F)+类 别墅产品（3F） 初期 中期 约44.9万m2 约66.5万m2 2.0-2.5 1.5-2.0 约75-100万m2 约90万-120万m2 4-6年 6-8年 远期 总计 约48万m2 约159万m2 2.0-2.5 2.0 约80-108万m2 约300万m2 4-6年 14-20年 C 422亩 721亩 物业类型： 高层电梯洋(18F） p p p 景观资源丰富，具有规模优势，社区内部配套齐全 景观资源丰富：拥有约6公里长的湘江风光带，强调湘江风光带的文化内涵，为湘江世纪 城的天然私享花园 具有规模优势，自建配套齐全：建成后将成为长沙市规模最大的高尚综合住宅区；自建配 套齐全，商业街、小学，大型购物中心、六星级标准酒店等等 开发商品牌有一定的号召力：金源集团在全国具有超级大盘开发经验 六星级标 准酒店 商业 中心 商业街 幼儿园/ 小学 房市金碟 我们沿江的房子已经要卖到6000元/平方 米以上了，不靠江的房子大概还在4000元/平 p 方米左右…… ——湘江世纪城销售人员黄小姐 p 江景资源的利用率不高，但江景单元与非江景单元的价格拉差已经出现 行列式布局使望江单元数量大大减少， 没有充分发挥江景的价值 江景资源受到市场关注，望江单位比非 望江单位高出2000-2500元/m2 我们沿江的房子已经要卖到6000元/平方 米以上了，不靠江的房子大概还在4000元/平 方米左右…… ——湘江