合生创展_大连旅顺项目营销推广提案报告_160PPT.ppt

一、宏观环境分析 ◎ 2006 年大连全市实现地区生产总值2569.7 亿元，比上年增长 16.5%。随着“十一五”大连国际航运中心建设进程的加快，临港产业的发展，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。 ◎ 大连做为做“最适合人居全球环境500佳城市”之一，其宜居的环境收到了广泛的认可，并吸引的海内外的人士来连旅游置业。 ◎ 中国振兴老东北工业基地战略部署的核心城市、东北亚国际航运中心、中国百强城市综合实力第七、资本实力居全国第九、2004CCTV中国最具经济活力城市，等等一系列的因素决定了大连城市广阔的成长空间。 土地面积: 506.8 平方公里,海岸线长169.7公里。 总 人 口: 21万 是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园、天然不冻港 根据十一五规划，旅顺城区建设将按照“一城”、“两区”、“三带”深入进行。 “一城”：即由老城区和新城区组成的城市核心功能区，集中发展现代服务业、房地产业和各项社会事业。 “两区”：即旅顺经济开发区和双岛湾石化产业园区。发挥开发区龙头带动作用，积极推进双岛湾石化产业园区建设，使西部沿海地区成为临港产业发展的主要区域。 “三带”：即南路、中路、北路产业带。南路重点发展高新技术、教育、旅游产业，中路重点发展高新技术产业和森林观光长廊，北路重点发展高科技工业和高效农业。 （二）房地产投资额 从2004年后每年超过50亿元的增长。 2007年上半年房地产投资额142.3亿元,比去年同期增长15%。 这也说明了区域市场发展良好，并没有受到大盘波动的影响。 （四）商品房成交价格 （四）区域市场特征 （一）新城区 新城区包括旅顺南路及水师营区域 旅顺南路区域 随着大连医科大学、大连外国语学校院等大专院校搬迁进驻塔河湾大学城，以及软件产业带向西迅速滚动式发展，以塔河湾领衔的旅顺南路区域将成为未来交易的热点区域。 目前城市属性较差，但具有市区所不具备的较为稀缺的自然景观。 低密度产品，产品搭配中以别墅为主。 目前该区域在售的项目主要是蓝湾（后面阐述），该项目为别墅项目，别墅销售最高单价近2万元。由于是高端项目，因而客户群主要是以外地及大连高端消费群体为主。 水师营 2003年12月旅顺行政中心移师水师营，给水师营住宅市场的发展创造了广阔的契机，提升了该区域的居住氛围及消费能力。 区域内现有项目品质感较差，高品质项目稀缺。 目前区域住宅住宅售价在4000元以上。 目前该区域在售的住宅项目主要是新加坡花园与东方戴维营，主要消费群体为教师、当地居民及养老及大连市内购房者。 （二）旅顺市区 该区域是旅顺口区的经济文化中心，生活配套设施齐备， 交通便利、配套成熟。 住宅项目也比较集中。现在售项目包括开世嘉年、浪琴湾等。 该区域住宅项目均价普遍在4600元至6000元/平方米之间。 该区域的购房者早期以当地居民为主，目前以外地个体经营者和投资为目的的购房者。 （三）旅顺开发区 旅顺经济开发区相对与旅顺市区及水师营区域，区域生活配套不完善，交通状况有待改善，但区域内的环境及景观优于以上两区，目前区域内在售楼盘有：华通和平海岸、中庚香海小镇、美林西岸等。 该区域住宅项目售价普遍在3800元至6000元/平方米之间 消费群体大多为外地人，养老度假及投资者居多。 （四）区域市场研判 （一）大连别墅市场状况 1、2006年以前大连的别墅市场一直都不温不热的发展着。 从供应方面看，大连的别墅项目规模普遍较小，每年推向市场的供应量也较少，从2001年至2006年,共推出14个别墅项目,总供应量34.5万平方米。平均每年推出都有2-3个别墅项目，建筑面积7万平方米。 2、大连市别墅项目的供应主要集中在中山区和西岗区，占总供应量的87%，对城市的依赖性很强。 但由于别墅产品同质化严重，缺乏特色和建筑内涵，缺乏创新以及开发企业缺乏精品意识，只注重控制成本，不重视产品质量等一系列因素，使得大连的别墅市场销售情况周期较长，也出现了一些停止销售的情况。 3、进入2007年，大连的别墅市场竞争开始日益激烈起来。 众多楼盘都瞄准了别墅市场，纷纷推出别墅项目，在万科?溪之谷、蓝湾等大型别墅社区相继开放示范区之后，大连的别墅市场开始风起云涌，一时间让大连的房地产市场出现了从未有过的别墅“主流”，墅之争在所难免。 从地理位置上来看，新供应主要分布在市郊或者城乡结合部一带，蓝湾和万科溪之谷就属于这样的项目。 从建筑类型上看，单纯的别墅社区比较少，大部分项目采取了别墅加少部分多层的建筑规划模式，或者在综合性社区内，辟出部分面积建造别墅项目。除此之外，许多项目还打出了“空中墅”的概念，也就是在高层建筑中，推出部分大户型跃层式单元，按照别墅的方式进行建造和管理，这也是目前大连市场上比较独特