商业地产发展与经营高峰论坛速记稿1.doc

２００４商业地产发展与经营高峰论坛 时 间：２００４年７月２３—２４日 地 点：北京西苑饭店四层鸿运厅 主办单位：北京百年建筑文化交流中心 《百年建筑》杂志 记录单位：北京文山会海速记公司 联系电话：（０１０ １３００１２８７６３３ ２３日上午 主持人：女士们，先生们，参会的各位嘉宾，早上好。２００４商业地产开发与经营高峰论坛现在开始。首先我谨代表主办单位北京建筑文化交流中心、《百年建筑》杂志对各位的到来表示热烈地欢迎。 商业地产作为一种新型的房地产开发模式，以商业和地产结合的模式受到了广泛的关注，不可否认的是中国的商业地产在发展之中还存在着许多问题，为此主办方邀请１２位知名专家分两天共同探讨商业地产开发经营的相关问题。 我们有请今天第一位演讲嘉宾，王永平先生，中国商业地产联盟秘书长，商务部特聘市场运行专家。今天王先生演讲的题目是《城市商业网点规划与商业地产开发》。有请。 王永平：各位来宾，上午好，我很高兴受百年建筑杂志的邀请前来参加２００４年商业地产开发与经营高峰论坛。 本来商业地产联名的荀培路要来演讲，临时有工作安排，委托我参加这个活动，首先请允许我代表中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟对此次活动表示祝贺。最近一段时间商业地产开发和商业网点的建设问题受到了广泛的关注。报告也比较多，论坛也比较多，全国范围内这样的活动基本上每个月都在举行，我想论坛会的热比我们盲目投资盲目开发的热来得更好一些，我想通过这种交流和广大的研讨碰撞，我想可以把有助于把大家从盲目开发热当中或者盲目的投资开发热当中有助于推动这个行业的建设。由于商业地产，中央对这一行业发出了强烈的预警信号。在２月到５月的短短三个月之间，国务院领导对商业地产的盲目投资建设问题做出重要批示，这在过去多年来是没有的，国家有关部门的举止也把商业地产的开发列入宏观调控的范围，在座的开发商比我的感受可能更深一些，大家可能感觉到贷款收紧了，土地也收紧了，调查组来了，有的项目也停下来了。商业地产的开发应该说目前正处于一个十字路口，这次宏观调控究竟会对我国的商业地产产生多大的影响？今后商业地产的开发何去何从，我想这是大家目前最关注的，这也是我们作为行业组织最关心的。所以今天我想跟大家做一个交流、探讨。 我讲的第一部分是说如何全面地判断当前的商业地产形势。应该说中国的商业地产起步是比较晚的，近两年才得到了较快的发展，应该说商业地产开发是大连万达跟沃尔玛，金源房地产开发公司转向大型的购物中心以大型的公司转型为代表，使中国的行业地产进入了一个真正的起步阶段。虽然说起步的时间比较晚，但是发展的势头还是比较迅猛的。跟随着这些大公司又有一大批住宅的开发商也进行转型，但是更多的可能是在尝试逐步地介入到商业地产开发当中去，可能是住宅地产和商业地产是兼营的多一些，两手都在抓。当前商业地产市场究竟问题处在哪里呢？到底有没有泡沫呢？这个泡沫是有的，这个泡沫有多大，从我们调查掌握的情况来看没有我们的想象大，这些问题该不该引起重视，我们认为还是值得我们引起重视的。当前商业地产的问题，我想第一个是处在价格的虚晃上面，或者商业房地产炒作成分比较大。秀水街的一个商户每平方米的价格卖到了２０多万，有媒体报道，这种天价是违反投资规律的，什么都不应该有这么高的回报。泡沫体现在两个方面，一个是价格的真实性，就是是不是所有的价格真正的价格是不是开发商宣布的价格，有可能价格卖到了几万平米，并不代表整个平均价格都卖到这个水平，但是对外宣传报道上面可能把这个东西跨大了，又使很多的开发商盲目地进入这个行业，这是一种价格本身的政策性的缺失所体现出来的一种泡沫，另外一种就是价格的持久性问题，可能在卖的时候经过一阵阵的炒作宣传推广，卖出了好价钱，但是这种投资没有出现升值反而下降了，那么我想这也是一种泡沫。像去年大家可能也了解到了，像大连万达和沃尔玛合作的形式，它的一些地方应该说卖出了，很多商户的价格卖得很好，运营得也不错，但是在长春在沈阳，在买了商户之后，不是门庭若市，所以很多投资者又是上街又是上访，这样我觉得也是一种泡沫，泡沫体现在这是一个方面。 商业地产的盲目投资从方向来看主要体现在这几个方面，第一个，盲目建设，这种大体量的商业，这样的一种冲突比较强烈。现在很多地方商业地产这些项目动不动就是十几万平米甚至几十万平米，现在国内建成的最大的商业地产项目就是北京的金外褒，有６０多万平米，其它城市几十万平米的项目也比较多，盲目地追求大，这是一个问题。第二个，不切实际地建设一些形象恭城，像比较典型的就是商业步行街的建设，现在很多城市里，从省会城市到二级城市到小县城，都很热衷于建商业街。从实证的宣传效果讲可能比较好，或者说形象工程体现得比较浓一些，但是究竟商业街有多