商业地产招商：上海宝山康桥水都社区商业中心招商方案2007-.pdf

康桥水都社区商业中心招商方案 1．基本情况与核心思路2 1．1项目基本情况2 1．2社区商业中心运作思路3 2．周边商业市场调查4 2．1周边现存商业分布4 2．2现存商业格局对本项目影响5 2．3人口流动示意7 2．4案例分析——万科四季花城9 3．项目成长性分析11 3．1人口导入成长性分析11 3．2住户对商业需求的渐进性分析12 3．3商业成长性前景规划13 4．综合运作计划15 4．1初始业态建议及分布15 4．1．1业态建议考量重点15 4．1．2初始业态建议及分布16 4．2综合运作计划20 4．2．1招商策略20 4．2．2现场区隔与包装宣传21 4．2．3业态成长时间表22 5．租金及免租金建议23 5．1租金建议23 5．2免租金建议24 6．现金流量分析25 7．招商前工作计划26 1 1．基本情况与核心思路 1．1 项目基本情况 项目开发进程 人口导入时间进程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计 户数 1591 286 630 1720 1042 5269 户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 预期导入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5 2007年8 2007年 2008年6 2008年 预计交付时间 已交付 月 12月 月 12月 从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平， 2 而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口 3900 人左右，但是从 目前实际人口导入情况来看，仅仅达到 30％左右，这样的入住水平不仅给物业 管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。 据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； 配套不齐全，实际居住有较大困难； 由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希 望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。 1．2 社区商业中心运作思路 首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入 住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率 的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开 启这一良性循环的起头。 其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合 社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。 然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商 业组成也必