嘉里雅颂居项目初步营销策划案0830终.ppt

内容提纲 市场分析篇 物业定位篇 形象演绎篇 推广策略篇 秋交会专案篇 中原豪宅营销策划优势篇 市场分析篇 市场分析篇提纲 一、中心区 二、竞争区域及相应策略 三、竞争楼盘及相应策略 四、中心区主要过往物业相关案例分析 五、小结 一、中心区 中心区地理范围划分： 福田中心区的范围按规划国土局法定图则划分为：红荔西路以南，滨河大道以北，彩田路以西，新洲路以东的城市建设用地，总用地面积413.86公顷，以深南大道为界，划分为南片区和北片区两个片区。 深圳中心区定位： 深圳唯一的城市行政、文化和商务中心 ——集金融、文化、政治、会展、商贸以及信息于一体； ——是深圳实现“国际化大都市、区域化经济中心以及国际花园城市”十分重要战略目标； ——目前中心区六大工程已全面启动，部分工程计划于今年交付使用。 中心区开发前景： 成就高档物业重点区域 1、无法比拟的规划前景 ——超前的、现代的、国际级的规划 ——齐全的社区配套展现未来片区居住的繁华 ——香蜜湖、华侨城以及其他片区缺乏类似的优势 2、无法比拟的政策支持 ——政府计划投入巨额进行中心区配套建设； ——中心区的开发现状已初具规模，全面展现政府的开发力度，无疑加大置业信心； 市民中心2002年9月投入使用 文化中心2002年6月竣工 大量现代化写字楼的兴建 3、无法比拟的土地罕有性及升值潜力： ——中心区有限的土地供应量； 中心区住宅面积：105万平方米 香蜜湖住宅供应量：155万平方米 红树湾填海片区住宅供应量：250万平方米 ——中心区物业价格逐年上升； 中海华庭的二手市场转让价升幅可达20% 黄埔雅苑二期比一期的销售价格提升23% 4、无法比拟的城市中心的地位： ——不可取缔的国际级城市中心 如：在纽约…曼哈顿 在东京…银座 在香港…中环 在上海…外滩 ——已形成中心区高档物业： 中海华庭、黄埔雅苑、深业花园 5、无法比拟的高层次客户对中心区的认可度： ——中心区高层次消费群体，对所购物业要求高、品位高； 以二次置业人士为主，且大部分为私营企业主、中高层管理人员、政府公务员、个体业主、高级白领和从事高新科技行业的金领人士为主，首次置业者比例较小，具有一定的外销客户。 6、无法比拟的城市景观（与山景、海景物业比）： ——宏伟、气派的建筑群，尽现中心区明亮简洁、国际现代化的城市景观； ——中心区独有灯光工程形成深圳繁华璀璨的风景线； ——有别于其他竞争片区的景观资源 7、缔造新一代高档物业： 中心区独具优势 片区高标准的国际化规划建设 社区配套的完善，政策的全力倾斜 独有的景观资源：城市建筑的风景线 地段价值的含金量和升值空间 二、竞争区域及相应策略 本项目主要竞争区域将来自香蜜湖片区、华侨城深圳湾填海区及红树林片区 。 香蜜湖、华侨城、深圳湾红树林片区优势分析 1、具有稀缺性天然景观资源，如香蜜湖、红树林自然保护区、滨海一线等。 2、拥有国际化高尚生活配套：如香蜜湖的度假村、山姆会员店、德士堡会所、高尔夫球场、天主圣安多尼堂及名人俱乐部；华侨城片区的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园 3、具有深圳市豪宅先期市场占有率及认同度。拥有较早期的及近两年炒作热点的深圳豪宅，如香蜜湖片区的东海花园、东方玫瑰花园、香榭里花园；华侨城深圳湾片区的锦锈花园、波特菲诺、世纪村等。 香蜜湖、华侨城、深圳湾红树林片区劣势分析 1、交通不便是其普遍存在的问题。 2、土地供应零散，开发空间有限，开发商各自为政，难以形成统一规划。 针对竞争区域的相应策略 1、各区域有各区域的居住优势，区域之间的竞争，取决于客户群体的居住习惯、居住心理及对片区未来居住前景的看法。因此，要分流不同区域的同质市场，最重要的是要树立本区域的竞争优势，并在推广中对客户居住心理加以引导。 2、对于本项目来说，要分流香蜜湖、华侨城等成熟的、公认的豪宅市场客户，唯有通过宣扬“中心区区位优势”及“中心区居住”的国际潮流来对有意向选择豪宅居住的客户进行引导。 三、竞争楼盘及相应策略 本项目主要面临以上三个区域的同类型同档次物业竞争，分为以下三个档次： 第一档竞争项目（中心区）：星河国际花城、港丽豪园；天健世纪花园、黄埔雅苑三期；如诗美地、城中雅苑； ? 第二档竞争项目（香蜜湖）：水榭花都、鸿荣源熙园、翠海二期； ? 第三档竞争项目（填海区及华侨城片区）：世纪村2—2期、碧海云天、泰然红树林、金域蓝湾、波托菲诺、阳光带海滨城； 第一档竞争楼盘分布图 第一