固定资产、无形资产及其他资产.ppt

第六节 投资性房地产 6.1投资性房地产概念及范畴 定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者 兼有而持有的房地产。 主要包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 ◇下列项目，不属于投资性房地产：自用房地产、作为存货的房地产 ◇一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 ◇企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 ◇关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 ◇企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。 6.2 投资性房地产的取得 企业取得的投资性房地产，只有在具备以下条件时，才可以进 行会计确认： ◇ 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； ◇ 该投资性房地产的成本能够可靠的计量 企业取得的投资性房地产应该按照成本进行初始计量： 投资性房地产的成本 外购—— 购买价款、相关税费和可直接归属与该资产的其他支出 自行建造——建筑该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 以其他方式取得的——按照相关会计准则的规定确定 6.3 投资性房地产的计量模式 投资性房地产计量具有成本和公允价值两种模式，通常情况下应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值计量。 1.采用成本模式进行计量的投资性房 2.采用公允价值模式进行计量的投资性房的产 应同时满足以下两个条件: ◇投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； ◇企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价 格及其他相关信息。 注意： ◆计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式 的，应当作为会计政策变更。 ◆已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 第七节 资产减值核算 资产减值概述 （一）资产减值概念及范围 资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。 企业所有资产在发生减值时，由于不同资产的特性不同，其减值会计处理有所不同，所适用的具体准则也有所不同，本章仅限于固定资产、无形资产等非流动资产的范围。 （二）资产减值的认定 表明资产减值的迹象： ▼资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。 ▼企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。 市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。 有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。 资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。 企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。 其他表明资产已经发生减值的迹象　　 * 1、固定资产的特征为（1）为生产商品、提供劳务、出租或者经营管理而持有；（2）使用寿命超过一个会计期间。 2、会计上计量属性主要包括历史成本、重置成本、可变现净值、公允价值和现值。对于固定资产的初始计量应根据不同来源选择适当的计量属性。 3、购入的不要安装的固定资产应根据购置固定资产实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金确定入账价值，直接借记“固定资产”；购入需要安装的固定资产和自行建造的固定资产的价值则先通过“在建工程”归集。 第六章小结 * 4、固定资产折旧的计算方法基本分为两类，一类是平均折旧法（平均年限法和工作量法），一类是加速折旧法（年数总和法和双倍余额递减法）。 5、企业出售、报废或者转让固定资产，一般通过“固定资产清理”账户进行。处置固定资产的收入扣除帐面价值和相关税费后的金额记入当期损益。 6、对固定资产应当定期盘点，固定资产的盘盈盘亏通过“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”核算。 第六章小结（续1） * 7、无形资产是企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。 8、土地使用权不能转入在建工程的成本；而必须作为无形资产核算，并按照一定的方法进行摊销。内部的研究开发费用的会计处理，需要首先区分研究阶段和开发阶段；研究阶段的支出应该于发生时记入当期的损益；开发阶段的支出