大连滨海路琥珀湾大盘项目营销方案-185PPT-2008年.ppt

前言 本市宏观经济指标同期增长 经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加，促进了房地产市场的发展。 人均收入逐年递增 2005年国家对房地产市场进行调控，自3月16日取消房贷优惠政策后，又在3月26日出台“国八点”、4月7日出台“国八条”、5月11日出台“七部委八条意见”、6月1日调整营业税等系列新政。 市政府随即发布系列文件，以抑制房地产过量投资，控制日益上涨的房地产价格。但由于本市购房者多以自用居住为主，房地产投机行为较少，因此本市房地产市场受政策影响不大。 市场钢性需求原因分析 生活观念转变：目前市民改善生活质量的需求非常迫切，房价和利率的上调不足以阻挡客户的购房热情； 消费能力提高：很多客户多属于二次置业，房价的整体上扬也加速了他们现有住房的升值，可以从二手房交易中使自己的购买力得以补充和提升，从而以较强的底气面对当前房价； 信心的提升：人们对宏观经济发展前景以及未来个人收入增长的信心在逐步提升，促使客户勇于通过贷款购房方式购房。 本市近年土地供应走势 2005年的土地出让面积量明显高于近几年的平均水平。 2005年本市四城区土地供应比例 中山、西岗、沙河口三区土地出让面积减少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多.加上“西拓北进”建设大大连进程加快，一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，甘井子区潜在土地供应量充足。已出让的土地中，用于住宅及公寓的34宗，用地面积245.47公顷，预计形成商品住宅376万平方米，土地用途倾向于中低价位的房地产项目占有较大比例。 本市商品房市场成交同期比较 2005年本市内四区商品住宅均价涨幅达到13%左右．商品住宅价格增速较快,增幅较大.根据国家发展改革委,国家统计局调查显示, 本市2006年第一季度全国涨幅排行榜第一（15%）。 2005年，商品住宅销售价格涨幅最大的是甘井子区，商品住宅价格上涨了19.2%，楼盘销售速度较快； 中山区、西岗区、沙河口区分别上涨了14.4%、8.9%、6.4%。沙河口区房价受部分中高档楼盘价格坚挺的带动,房价保持上扬态势； 中山区可开发的商品住宅用地及商品住宅供应日趋减少，受此影响整体房价上升幅度不大,但部分低容积率和产品规划设计较好的优质大盘价格保持上升势头； 近年本市商品房施工面积及竣面积走势对比 近年本市开发投资额度走势 本市二手房市场成交同期比较 2005年的本市二手房成交面积相对与2004有所下降，但是成交金额有所上升，由此可见本市二手房的单价呈上升趋势。 本市整体经济呈良性上升态势，有力支撑房地产市场的发展； 政府调控没有降低购房热情，市场需求钢性明显； 本市房地产价格指数上升平稳； 主流产品是六层住宅，小户型产品受到市场追捧，区域敏感度降低，对高层住宅整体认可度有所改善； 本市高档住宅三分之一为外地人购买； 二、三级市场需求将加大，存量房销售声势不大，但去化速度较快； 本市东港区未来10年为大连地产带来巨大商机，振兴东北老工业基地影响楼市，房地产总体市场看涨。 从户型配比方面看：各户型中所占比例最大的是三室二厅，面积处于110-176㎡之间其次是一室的小户型，三室二厅已经成为星海湾区域的主流产品，四室五室在开发中的比例也越来越多，大户型逐渐得到市场的认可。 目前市场三室二厅已普遍超过了140㎡,户型的建筑尺度与舒适度的设计，均为满足高端阶层生活需求而做为出发点，并排除小户型，以此提高楼盘档次，通过空间尺度限制社区的均质化。 区域内项目的价格区间为7000-9000元/平米； 个别项目高于10000元/平米； 项目单价的平均涨浮值为2000元/平米； 由于政府对于星海湾区域的持续性投入，本区域的房地产项目仍存在涨浮空间，但产品类型趋同，难有亮点出现，所以涨浮空间有限。 星海湾在售的住宅项目：一品星海二期、世嘉星海、半岛听涛、德源等，价位在七、八千元左右，销售看好； 由于本区域拥有海景等地段优势，已形成以星海国宝为代表的成熟高档住宅区； 随着期货广场的建设，区域内金融、商务将有大幅度的发展，未来的星海湾将聚集大量的国际商务人士，从而促进星海湾的住宅向更高品质发展。 亨达地产18万平米； 澳南地产40万平米（高层、洋房、联排）； 凌水桥轻轨东侧已开始不公开动迁（13万平米）； 高新园区部分办公楼转为高级公寓（6.5万平米）； 连山街伯顿电机厂宏都项目（17万平米）； 软件园东沟独栋商住公寓（25万平米）； 星海公园沿线的部分军产项目（4.5万平米）； 旅顺南路存在80万平米左右的潜在供应； 傅家庄区域近期无项目推出。 竞争项目区域分析总结 本地开发商在重视引入不同类型产品和生活概念的同时，不能在产品细节及营销手段上有所体现，削弱了产品形象； 低密度产品的开发理念陈旧，产品过时，与高端产品的定位存在差距； 星海