天启开启玲珑湾营销策略报告之一期中南组团.ppt

细分市场 未来宏观房产价格受抑 园区70万总价为上限 本项目的利润空间如何创造？ 园区目前供需基本平衡，各家销售平稳 本项目以80万平方米的体量， 如何突破后期销售壁垒？ 园区土地将在两年内放量，竞争一触即发 走出苏州，主动积累外地客源，搏击长三角 ——异地推广—— 应对策略 板块竞争 金鸡湖 玲珑湾板块 湖东板块 金姬墩板块 湖西板块 中心 城区 相城区 园区 园区将形成环金鸡湖的高档居住区，供应量占据苏州1/3 苏州房地产市场三分天下 板块竞争 湖东板块 炒作热点。推案量较大，且预计04-05年动工的土地存量较大。存在一定未来价格透支现象。 金姬墩板块 未来别墅板块，目前公寓在售个案仅高尔夫花园。 目前板块认可度较低。 湖西板块 已奠定高档板块形象。与湖东存在500元的心理价位差。 相城板块 推案量较大。分流部分市区低价客户。 值得关注 相对成熟 具有潜力 势头强劲 主力竞争 玲珑湾板块 新出让地块04年4月新拍地块，中海、雅戈尔等知名发展商的加入共创板块格局。改变了旧有玲珑湾板块格局。变玲珑湾单个项目开创板块形象为几大发展商板块共赢。 未来品牌聚集 目前单兵作战 如何突围板块竞争？ 主动扩大品牌知名度， 提前在长三角城市塑造品牌， 待众家发展商带动板块后借势回攻。 产品竞争 项目产品分析 部分180－200大平层观景产品 以及 140—150平方米普通公寓产品 中组团 250平方米 岛居式湖景豪宅 南组团 140—190平方米普通公寓产品 以及 50—70平方米酒店式服务公寓 北组团 北、中、南组团产品类型 北组团 中组团 南组团 主力户型面积： 北组团：140左右三房； 中组团：140左右三房 南组团：250平米超大平层； 酒店式服务公寓：50-70平米 户型 项目产品分析 中组团部分房源、南组团湖景资源优于北组团； 环境 中、南组团优于北组团； 【北：围合式规划；地上集中停车场】 【南、中：点式规划；地下生态车库；底层架空】 规划 园区推案量： 中、南组团【42万方直接竞争】》北组团【无集中推案】 入市时机 北、中、南组团产品比较 研究不同产品面临的市场竞争 140 平米左右 中档产品 250平方米 超豪华产品 50—70 平米 酒店式服务公寓 中组团产品竞争 竞争：中组团时间竞争 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 元月 2月 【湖东板块】东湖大郡二、三组团 共926套 【湖东板块】湖畔天城一期 共906套 【湖东板块】东湖春之韵一期 约336套 【金姬墩板块】高尔夫花园 约550套 玲珑湾中、南组团 总计900余套 【湖东板块】枫情水岸 总计1900余套 竞争：中组团竞品状况 预计：5500 三房130平米左右 共1900套，总计23万方 预计9月推出 枫情水岸 乔治卡 三房 154-177平米 三房145平米 三房128-168平米 三房125-140平米 三房135-155平米 三房138平米左右 主力户型 均价7000【全装修，1000标准】 114套 六期第2批 6月 都市花园·天域 5500-5800 8栋 700套 三期 6月 湖左岸 均价5000 一期二组团11栋； 二期10栋另加22栋叠加别墅 二组团 6月 二期 年底 高尔夫花园 均价5100 336套左右 一期剩余8栋 6月、8月 东湖春之韵 4300-6000 11栋 906套 一期 6月 湖畔天城 一组团：4400 二组团：4600 三组团：5000 二组团414套； 三组团512套； 二组团 5月； 三组团 7、8月 东湖大郡2期 价格 案量 开盘时间 项目 目前市场主流产品集中在130-150平方米之间 竞争：中组团竞品状况 玲珑湾04年主要竞争来自于湖东板块，且推案集中在04年下半年。市场直接竞争产品供应量预计近3000套，累计42万方。且主要竞争作用力集中在140左右三房，对中组团主力产品形成主要竞争。 中组团将面对较为严峻市场竞争环境，但园区市场35%需求面积处120-150之间，供应面积与需求面积重叠，激烈竞争将不会对中组团造成决定性销售阻力，可通过后期适当营销操作技巧解决。 南组团产品竞争 竞争：南组团参考项目 一万五左右【精装修：2000标准】 未定 【计划进行台湾等地异地销售】 莱茵达 高层公寓 【250大平层】 共计500余套 8000 总价200万左右。 2004年3月 金水湾二期 双拼别墅 【邻近玲珑湾】 未定 2004年年底 高尔夫花园 叠加、独栋别墅 价格 时间 案名 物业类别 竞争：南组团参考项目