天津中原利海小站全程营销策略报告.ppt

客户定位 定位系统 高层客户 泛地缘型客户 大港区，距离较近 ，交通便捷 关键词：拆迁 改善 产业 交通 特性：改善性需求对产品的要求较高，同时苛求性价比 津南 大港 市区 滨海 交通牵引、性价比 市区和小站的价格势能差 驱动，同时小站的环境和 发展势头利好 地缘型客户 （小站、咸水沽、八里 台镇、大港、葛沽镇） 产业导向型客户 开发区、塘沽、临港工业区 、葛沽、小站工业园、小站专业批发市场 生活配套需求 客户定位 定位系统 高层客户 强制性购房需求，价格敏感度高，大多被回迁方分流，少数会选择本案。 小站镇拆迁 边缘成交客户 主力成交客户 周边八里台工业园区、小站工业园区、TEDA工业园区等工业园区；周边城镇，不具备或不具备档次、配套较好的商品房。 周边产业带动型客户 产业带动，为工业园和产业基地提供居住配套，价格敏感度稍低，但交通要求较高 滨海新区 与津南具有工作及业务联系，同时受交通改善和价格推动。改善兼具投资意图 市内六区 距离区域较近，交通便捷。交通牵引，属于改善性需求。 津南大港 本地公务员、教师、医生等有固定收入阶层，多为改善，对社区品质和产品要求较高。希望获得与身份地位相匹配的居住环境 小站改善客户 客户特征与心理状态 成交客户分类 ? 徽派建筑风格嵌入现代简约气质中，提升2期产品的跳脱，现代与传统守望互峙 ? 小高层建筑，保证地块开发强度，同时易与传统元素融合 ? 区别本地改善需求和异地（津南、大港、市区）需求两个市场 ? 建筑设计、景观规划、社区配套超越区域，形成产品梯度，适应不同客群 ? 以高品质，高价格项目续接别墅入市，坚持高端物业的保值增值 二期设计主题： 徽派细节，小高层延续别墅风格 注：依据市场，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 高层定位 产品定位 规划建议 设计建议 规划分析： 地块狭长、偏东角度较大 楼座摆位迎合北方人正南北向房屋的居住习惯 预留较大景观空间 分析结论： 对现有规划任何细微调整都将产生遮挡或破坏现有中央景观 建议： 采取品字形布局在不改变现有摆位的情况下，提升产品舒适度 户型配比建议 设计建议 “70/90”政策可适当突破 区域消费习惯：区域客户对大两室或三室偏爱有加（04-07年津南区成交面积集中在80-120㎡，且100-120㎡房源所占比例逐年增加） 区域购买力：区域经济发展迅速，07年总房款承受力集中在40-60万 286 24% 28600 90-100 1232 100% 120508 合计 18 2% 2464 140㎡以上 364 36% 44228 100-130㎡ 378 28% 33616 80-90㎡ 186 10% 11600 60-65㎡ 户型总数 面积比 户型总面积 户型面积标准（㎡） 目的 在现有规划基础上，细分各楼座价值，合理配置产品，实现价值最优 依据 景观优裕度 毗邻交通干道 与公建距离 产品分布 设计建议 产品组合 设计建议 外侧 社区外围，部分楼座紧邻底墒 景观相对比较单一 价值相对较低 产品配置谨慎，主要面对拆迁，初步改善 比例 (%) 面积区间（m2） 套型结构 60％ 80-90 2房2厅1卫 20% 60 1房1厅1卫 11层小高产品；二梯四户 20％ 100 假三室 设计建议 内侧/东北角楼座 内侧：景观优裕度高；交通和商业干扰比较小 东北角：景观优裕度高（别墅、小高社区景观） 主要面对改善需求，高价值产品 比例(%) 面积区间（m2） 套型结构 50％ 90-100 2房2厅1卫 11层小高产品；二梯四户 50％ 110-130 3房2厅1卫 产品组合 设计建议 中央楼座 社区中央位置，景观和位置较好 交通和商业干扰比较小 主要面对改善需求，高价值产品 20％ 140+㎡ 4房2厅2卫 比例(%) 面积区间（m2） 套型结构 50％ 100 2房2厅1卫 11层小高产品；二梯四户 30％ 120 3房2厅1卫 产品组合 设计建议 西北侧 底墒、公建、干道交通干扰较大 景观单一 价值较低，布局小户型产品 比例(%) 面积区间（m2） 套型结构 50％ 65 1房1厅1卫 11层小高产品；二梯四户 50％ 85 2房2厅1卫 产品组合 建筑风格 设计建议 徽派建筑风格嵌入现代简约气质中，提升2期产品的跳脱，现代与传统守望互峙 1-2层石材装饰 墙体中式图腾镂空装饰 顶部中式铁艺镂空装饰 粉墙黛瓦延续一期别墅徽派精髓，墙体、顶部中式图腾以及铁艺装饰，外檐丰富而立体 石材+铁艺（或玻璃）栏杆，古朴简约 景观设计建议 设计建议 延续一期别墅景观设计特色，以幽静怡人为基调，梅、竹、松、石为基本园林素材，中式建筑与景观浑然一体 ，可“居