天津天马酒店式别墅项目前期概念策划2007-.pdf

三大力量价值共同体 三大力量价值共同体 天津天马项目前期概念策划 天津天马项目前期概念策划 目录 目录 • 宗地力量—地块价值 • 宗地力量—地块价值 • 宗地力量—地块价值 • 硬力量—产品价值 • 硬力量—产品价值 • 硬力量—产品价值 • 软力量—服务价值 • 软力量—服务价值 • 软力量—服务价值 宗地力量—地块价值 宗地力量—地块价值 反方 反方 别墅客群心理地图的现状价值写真 别墅客群心理地图的现状价值写真 区位 区位 天津之西，不是高端居住价值地。 天津之西，不是高端居住价值地。 天津传统的价值分区 天津传统的价值分区 南富： “富人区”是以海逸长洲为代表的卫南湾梅江南板块， 南富： “富人区”是以海逸长洲为代表的卫南湾梅江南板块， 以低密度品质居住为主。别墅亦南下，是天津人首选别墅区域。 以低密度品质居住为主。别墅亦南下，是天津人首选别墅区域。 东贵：以东丽湖为代表的风景别墅区。 东贵：以东丽湖为代表的风景别墅区。 而本案位于非富非贵而又缺乏居住氛围的农场区，不具备 而本案位于非富非贵而又缺乏居住氛围的农场区，不具备 作为决定地产价值第一要素的土地价值。 作为决定地产价值第一要素的土地价值。 人文 人文 杨柳青，民俗历史并非高端住宅含金量。 杨柳青，民俗历史并非高端住宅含金量。 以石家大院为核心的民俗文化一条街商业氛围不足， 以石家大院为核心的民俗文化一条街商业氛围不足， 高端消费场所缺失、娱乐生活配套较弱，高端住宅所需 高端消费场所缺失、娱乐生活配套较弱，高端住宅所需 一切生活配套均不成型。 一切生活配套均不成型。 自然 自然 红光农场(果园) 农业自然 仍是别墅处女地 红光农场(果园) 农业自然 仍是别墅处女地 万亩果园 万亩果园 30000为森林 30000为森林 5000株成树 5000株成树 600亩淡水 600亩淡水 自然资源富饶但市场并未公认，需要发掘。 自然资源富饶但市场并未公认，需要发掘。 配套 配套 高尔夫 曲高和寡，只能锦上添花。 高尔夫 曲高和寡，只能锦上添花。 3000亩GOLF球场旁 3000亩GOLF球场旁 70%-80%的国际人士 70%-80%的国际人士 天津本土GOLF消费并未成熟，只是极少数人的运动 天津本土GOLF消费并未成熟，只是极少数人的运动 GOLF本身是有价值的，在消费水平不具备的条件下只能 GOLF本身是有价值的，在消费水平不具备的条件下只能 作为点缀。 作为点缀。 交通 交通 交通 第 1.5居所，地理距离的功能表达 交通 第 1.5居所，地理距离的功能表达 距天津市区仅20公里 距天津市区仅20公里 距杨柳青镇 1.5公里 距杨柳青镇 1.5公里 比邻天津交通干线—外环、津福、津同、津沪 比邻天津交通干线—外环、津福、津同、津沪 第一居所必须能满足生活所有需求，而本案的最近的 第一居所必须能满足生活所有需求，而本案的最近的 杨柳青镇配套现状仍然不足，这里的第一居所更多是 杨柳青镇配套现状仍然不足，这里的第一居所更多是 对交通时间上的定位。 对交通时间上的定位。 正方 正方 天津客群的心理地图将因我们而改变 天津客群的心理地图将因我们而改变 天津乃至北京甚而全国极少有真正的别墅宗地。 天津乃至北京甚而全国极少有真正的别墅宗地。 造别墅的同时只能造园、坡地、移植。只能称之 造别墅的同时只能造园、坡地、移植。只能称之 为“后天别墅”或“50%别墅”、“童年别墅”。 为“后天别墅”或“50%别墅”、“童年别墅”。 而对客群则意味着，至少10年、20年以后才能享受 而对客群则意味着，至少10年、20年以后才能享受 真正的 100%别墅生活。 真正的 100%别墅生活。 而本案则是宗地上佳的先天别墅， 而本案则是宗地上佳的先天别墅， 虽非最好，但我们仍拥有天津稀缺、甚至唯一性的 虽非最好，但我们仍拥有天津稀缺、甚至唯一性的 －－森林。 －－森林。 对客群意味着，提前20年享受 100%的别墅生