如何把握客户的关注点.ppt

b. 管理费的主要用途（支出构成） 管理人员的工资、劳保、福利； 小区公共设备设施的日常保养、维护费用； 24小时保安服务； 清洁保养（清运垃圾、清洗水池、化粪池）； 绿化维护保养； 办公行政费用； 管理处固定资产折旧； 社区活动费用； b. 管理费的主要用途（支出构成） 9. 公共区域水电费； 10. 管理公司财务审计费、律师费、顾问费用； 11. 管理人酬金（10%）； 12. 管理收入税金（5.5%） 13. 其他不可遇见费用（或小区公共保险费）。 c. 装修期的管理费问题 是否减免管理费 需要缴交哪些费用 d. 公共水电费用的分摊 室内水电费用、通道电灯、电梯用电、二次供水的水泵用电、正常水电损耗分摊。 小区内公共水电不是直接摊分到住户单元内，如：清洁用水、绿化用水、公共电灯等，是由管理费内支出。 电话、有线电视、宽带网络线路的开通问题 室内装修的改建、拆的问题 购户入户口的问题 小区或周边配套设施的落实问题 会所、幼儿园、学校、市场 i. 联名业主的收楼 如购房时是联名业主的，收楼时一定要求联名的业主同时出现，签收文件；如要委托代理，一定要有本地公证处公证过的委托书。 如购房时是以公司名义，收楼的人员必须要有经过公证的公司的委托书，是股份公司的，还要有董事会所有成员签名的委托。 境外人士的收楼 尽量提前预约，通知业主要带齐的文件、资料，特别是收楼的管理费用。 《住宅公用部位公用设备设施维修资金》的缴交 在签定销售合同时要相互约定，根据《珠海市物业管理条例》相关规定执行，实行专款专用。 《前期物业管理服务协议》的签定 对物业所用材料和使用的解释 销售人员在销售时的促销承诺 III. 业主在申请装修时（装修期间）主要关注的问题 III. 业主在申请装修时（装修期间）主要关注的问题 客户办理装修的程序 客户应提交的装修图纸资料 小区动力设备配置 装修费用 III. 业主在申请装修时（装修期间）主要关注的问题 装修管理规定 动火作业规程 小区公共成品保护规定 办理建筑物室内二次装修的消防审批程序 IV. 业主在日常物业管理中主要关注的问题 IV. 业主在日常物业管理中主要关注的问题 小区物业所采取的管理手段； 物业管理处工作人员质素、服务态度及专业知识水平； 物业管理处财务部高透明度的运作； 物业管理处所提供的增值服务及服务承诺是否达标； 物业管理处所提供的服务质量及关注力度； 小区内保安及防盗的监控力度； 对设备、设施的检查、维修、保养制度； 社区文化的实行情况。 IV. 业主在日常物业管理中主要关注的问题 The End 如何把握客户的关注点 主讲人: 主要议题 客户在购房时（即销售期间）主要关注的问题 业主在入伙时（收楼期间）主要关注的问题 业主在申请装修时（装修期间）主要关注的问题 业主在日常物业管理中主要关注的问题 如何把握客户的关注点 发展商承诺 物业管理 交通及配套 附表及附件 项目背景资料 项目概况 项目建筑风格与设计特点 项目智能化设施介绍 公共区域装修标准 I. 客户在购房时（即销售期间）主要关注的问题 主要项目: I. 客户在购房时（即销售期间）主要关注的问题 a. 项目背景资料 项目全称及各栋名称？ 地理位置？ 周边主要建筑物？ 周边主要交通干道？ 发展商简介及开发过的项目？ 设计单位及曾设计过的知名作品？ a. 项目背景资料 施工单位及以往的作品？ 监理公司及以往监理项目？ 物业管理公司及该公司管理的其它项目？ 园林设计公司及以往作品？ 项目用地性质？ 项目占地面积，建筑总面积为多少？商业部分面积？住宅部分面积？地下停车场面积（车位数）？地下设备用房？ 建筑覆盖率？绿化面积？绿化率？ 总栋数？楼体高度？总层数？ 楼宇结构形式？ 各楼的主要朝向？ b. 项目概况 本项目封顶日期？竣工日期？入伙日期？ 预售许可证号? 物业产权年限？起止时间？ 本项目有哪几种户型？各户型建筑面积多大？ 本项目的实用率？ b. 项目概况 小区智能化设施介绍、安保、消防系统情况？大门、阳台是否允许安装防盗网？有无红外线监控系统？预售许可证号? 每栋一梯几户？ 群楼用途？ 楼板厚度为多少？外、内墙的厚度是多少？ 走廊照明系统？ b. 项目概况 内外阳台面积如何计算？（包括入户花园） 凸窗的高度？宽度？是否计入售卖面积？ 车位是否可售？售价和收费标准？其中管理费多少？ 交楼标准？ 楼宇（外墙、屋顶、厨卫）防水设计？防水采用何种做法？ b. 项目概况 窗户采用何种玻璃？玻璃厚度多少？ 管道煤气的开通时间、费用、水电、煤气表如何抄表？ 电梯品牌？速度？载客人数/台？是否所有电梯到地下车库？ 入口大堂、电梯间、楼梯间的装修情况？高度？ 小区内