北大云城市商业业态规划及指标建议PPT.pptx

北大.云城市商业业态规划及指标建议四川新港地产顾问公司Cloudcity开发商对项目的期望商业自持体量不高于15%项目商业部分销售为主，体量巨大我们应如何思考？Cloudcity云城市各地块组团落位 云办公落位研发中 心孵化园总部基地写字楼青年公寓高端写字楼集群 云商圈落位餐饮及社区商业社区商业公寓及写字楼集群酒吧休闲娱乐高星级酒店Cloudcity项目首期341亩地分析 项目首期开发地块属性项目的未来这是承载着城市发展理想的城市新区 高铁 大盘启动区这将是项目品牌价值的首次释放，为项目商业定调将决定项目未来形象和档次 项目首期341亩地块范围西临凯里中路，东至甲秀路，北至阳关大道以北120米 项目首期341亩地块指标A区阳关大道以北120米，总容积率为4，其商业占比50%ABB区整体容积率大于2项目首期地块周边路网未明确呈现时间不低于2的容积率何种产品 能一炮而红，快速销售？ 小面积低总价产品是销售主流面积区间在30-120平米的产品去化速度最快如金阳步行街，绿地联盛国际、西南国际商贸城等小面积商铺去化率均在80%以上，贵阳市场100㎡以下的商铺占2012年整体去化商铺的70%以上 3-5年后，什么才是销售的主流产品？随着2015年高铁开通，贵阳商业市场不断发展，通过对成都龙湖时代天街、蓝光空港国际城、金牛万达广场等项目的销售情况进行分析，我们认为，面积在20-150㎡的小面积低总价产品将是贵阳未来热销的产品。 项目首期地块规划文体配套用地将作为商业用地进行思考，考虑其用地性质，我们将放置部分非销售型商业绿化通道将项目商业地块的商业作了区隔，影响商业整体价值，我们将把绿化用地作为商业，进行整体考虑大面积绿地暂时不做商业思考文体配套用地大面积绿地绿化通道 项目首期地块交通阳关大道预计在2013年实现通车，作为高铁站的车流疏散通道，未来车流强度较大，交通交汇处为阳关大道下穿隧道凯里中路甲秀北路为城际快速通道，与项目仅有一处出入口,并与高铁站出口相接，未来出口周围将是项目商业价值最高点阳关大道甲秀北路凯里中路与阳光大道交汇处无道路下穿等因素影响，周边商业价值及昭示型均较好 高铁站对项目商业布局影响 高铁站对项目商业布局影响核心区影响区外围影响区进入高铁站的可达性最高，直接联系，5-10分钟步行较高，间接联系，10-15分钟（乘车），通过多种交通方式整个市域，甚至周边相邻城市部分地区平均规模1-1.5平方千米2-3.5平方千米（不含核心区）开放的城市区域建筑密度与高度均非常高相对较高较高依赖于特殊功能发展动力高较高适度主要影响方面道路、用地布局、功能、地价、商业地产功能、人口、投资、房地产、地价无直接关联边界界定邻接地块，边界清晰周边街坊，边界弱化不直接体现在用地功能上，边界开放高度关联的功能餐饮、宾馆、商务、办公、信息、旅游商务、办公、信息、居住、文化、教育、工业无直接关联首期地块主要位于高铁站影响区 高铁站对项目商业布局影响较高密度的建筑群以购物娱乐、度假休闲，主题娱乐、商务等为主外围影响区高铁站影响区高铁站核心区Cloudcity项目参考案例分析 蓝光空港国际城建筑面积: 约260万平米 占地面积: 约1000亩 开盘时间: 2012年3月容积率: 2.83 车位：11000个 配套设施：四川大学江安校区、成都信息工程学院、西南名族大学、四川省职业艺术学院、成都体育学院分院、川师附小、金苹果幼儿园 借鉴原因位于城市新区，交通枢纽地段周边产业规划以总部基地为主，产业发展对项目商业带动强商业开发采取总部基地先行，以总部基地人群带动商业发展韩国城模式能否能复制到我们项目？中小面积商铺为主力去化产品 项目借鉴点1-新区大盘规划底商/SOHO/LOFT/公寓（韩国城）住宅创业基地餐饮街退台式购物公园总部基地（写字楼）大体量的写字楼及总部基地先行开发并投入使用，形成企业集群，吸引企业人群入驻，刺激消费，促进商业氛围的形成 项目借鉴点2-总部基地先行总部基地总体量约56万方，入驻企业以大型国有企业或网络公司为主目前已有葛洲坝水利工程有限公司、山东高速公路有限公司、中国核工业中原建设成都分公司、成都迪凡网络科技有限公司、壹名集团、成都天意天映数字科技传媒有限公司、成都神州网络有限公司、成都索贝数码科技股份有限公司，四川康定机场有限责任公司、四川艺森文化传播有限责任公司、新华社中国新闻发展深圳公司成都办事处等20家企业入驻效果图总部基地（写字楼） 项目借鉴点2-总部基地先行总部基地为项目首期商业开发项目，利用总部基地所带来的高端商业人流，产生大量的商业消费需求，进而带动项目整体商业氛围的提升我们项目能否借鉴此类商业开发模式？效果图总部基地（写字楼） 项目借鉴点3-韩国城业态规划LOFT和SOHO以韩国特色服饰、美容、美发等为主