洛阳周山国际养老度假公寓项目策划书--商业地产策划.doc

洛阳周山国际养老度假公寓 项目策划书 二〇一〇年八月 目录 一、 项目地块信息与背景 1 1、 洛阳市基本情况 1 2、 项目地理位置 2 3、 项目背景及意义 3 4、 策划编制依据 5 5、 规划基本思路 5 二、 国外老年住宅市场状况及案例 6 1、 国外老年住宅市场状况 6 （1）亚洲国家的老年住宅 6 日本的老年住宅 6 新加坡的老年住宅 7 香港的老年住宅 8 （2）欧美国家的老年住宅 10 美国的老年住宅 10 丹麦的老年住宅 11 德国的老年住宅 12 法国的老年住宅 12 2、国外老年公寓设计理念 12 3、国外经典老年公寓项目简介 14 （1）美国太阳城中心 14 （2）日本港北新城 14 （3）荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓 15 三、 老年公寓发展方向、特点及本项目定位 16 1、 老年公寓的发展方向 16 （1）老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 16 （2）“山水型老年公寓”将更受消费者青睐 16 （3）老年公寓的设计应适合不同层次的老年人的需求 16 （4）综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求 17 2、 老年公寓的市场需求特点 18 （1）面积特点 18 （2）功能特点 18 （3）户型特点 19 （4）设计特点 19 （5）特殊要求 20 3、 本项目总体定位 20 4、 本项目初拟案名 21 四、 建设规划方案 22 1、 建设规模与项目构成 22 （1）总占地面积 22 （2）产品建设的主要内容 22 （3）项目建设工期 24 （4）项目投资概算 24 （5）项目投资规模及资金来源 25 2、 社区规划 25 （1）社区规划 25 （2）绿化景观 26 3、 营销模式 27 五、 社区管理 27 1、 智能化管理 27 2、 重点幼儿园、小学入驻 27 3、 贴心小巴士 28 4、 旅游服务中心 28 5、 社区家政服务 28 项目地块信息与背景 洛阳市基本情况 （1）历史沿革 洛阳，位于河南省西部、黄河南岸，由周公营建，建于公元前12世纪，因地处古洛水之北岸而得名，以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。是我国八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，拥有中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家森林城市、2008中国青年喜爱的旅游目的地、十大城市最值得向世界推介的十大中国名城等荣誉称号。 （2）自然地理 洛阳位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。东邻郑州，西接三门峡， 北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里，南北宽约168公里。 洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区45.51％，丘陵40.73％，平原占13.8％，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。 （3）区划人口 洛阳现辖涧西、西工、老城、瀍河、洛龙区、吉利六个城市区和偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。 2009年末洛阳总人口约为657万人，其中城镇人口约270万人，洛阳市区人口达到170万人，是河南省第二大城市。 （4）经济建设 2009年，洛阳完成生产总值2075亿元，人均GDP超过4600美元，同比增长13%。全市社会消费品零售总额达687.3亿元，同比增长19.1%。城市居民人均可支配收入1.5603万元。 大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。现有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。洛阳科技实力雄厚，国家级科研院所14家，国家级企业技术中心10个，国家工程实验室1个，国家重点实验室4个，省级工程技术（企业）研究中心61个，省级重点实验室6个，省级工程实验室1个。洛阳先后被命名为“中国制造业名城”、“新材料国家高技术产业基地”。 洛阳是航空航天领域企业的集中地，同时也是众多中央企业驻地。其中比较著名的是中国空空导弹研究院、中航光电、中航锂电、中钢洛耐、中铝洛铜、中建洛玻、中信重工、中船重工、中硅高科、中国一拖、中集凌宇、中色科技、中油一建、中德重工、河柴重工、洛阳石化、万基控股（洛阳新电）、洛阳伊电、洛钼