城市发展与城市土地经营（二）.pptVIP

第二篇 城市发展与城市土地经营 殷跃建 2007-10-05 城市发展与城市土地经营 城市与城市发展概述 城市土地经营概述 土地储备及相关理论 一. 城市与城市发展概述 (一)城市的定义与特征 1.定义： 城市是一定区域范围内政治、经济、文化、宗 教、人口等的集中之地和中心所在. ? 我国对于城市本质和特征的最权威的提法，已写入了《中共中央关于经济体制改革的决定》之中，即：“城市是我国经济、政治、科学技术、文化教育的中心，是现代工业及工人阶级集中的地方，在社会主义现代化建设中起主导作用”。 2.特征： a. 空间聚集性 稠密的人口、密集的建筑、频繁而大量的社会经济活动等 b. 经济上的非农业性 工业、商业、运输业、服务业等 c. 人口及其文化构成的异质性 即城市社会属性，又称为“多样性”、“流动性” d. 城市对周边地区的辐射性 （二）城市的功能与结构 1933年现代国际建筑协会发表的《雅典宪章》，明确指出城市的四大功能是居住、工作、游憩和交通 。城市应按居住、工作、游憩进行分区及平衡后，再建立三者联系的交通网。 城市的结构 在物质方面以经济、社会、用地、资源、基础设施等方面的系统结构来表现，非物质的构成要素如政策、体制、机制等 （三）城市发展相关因素分析 城市发展从表象上看是多方面的，如从形态上看，表现为城市人口的增多，城市地域的扩大；从经济角度看，城市发展表现为资本在城市的聚集，城市功能的增强，市场的繁荣；从社会现象来看，城市发展表现为城市文化的不断升华，现代生活方式的不断演进，高科技产品的广泛应用等。因此，城市发展既是上述现象动态变化的过程，又是这种变化的结果。 城市作为一个极为复杂而又开放的有机体，与其发展相关的因素是多方面的，主要有： 城市规模 是城市发展的基础，既是动力又是限制因素 经济实力 主要包括城市国内生产总值、经济增长率、人均可支配收入等 生活环境 人均居住面积、人均公共绿地面积及人均道路面积等 政府行为方面 制度 管理 二. 城市土地经营概述 （一）城市土地经营涵义 1.城市土地经营是一个城市土地资产的优化过程。 通过土地经营获取城建资金，解决城建压力与资金不足的瓶颈问题，从而促进城市经济社会效益的向前发展； 2.城市土地经营遵循市场化运作规则。城市土地的收购、储备、供应都离不开土地市场，只有充分了解市场需求，遵循市场化运作，才能达到城市土地的有效利用，促进城市理性发展； 3.城市土地经营需要借助行政和法律为手段。鉴于城市土地这个国有资产的重要性和稀缺性，城市政府需要按照行政许可要求，依据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规规定对城市土地及其市场交易进行适当调控和管理, 提供必要的服务性文件、方针及政策。 城市土地经营是土地经营者在城市建设和发展过程中，遵循市场规则，运用行政、经济和法律等手段对城市土地进行合理配置以及土地市场的调控和管理，从而优化土地资源，促进城市理性发展的过程。 （二）城市土地经营特征 1.城市土地经营的主体是政府和土地使用者，政府在城市土地经营中处于支配地位，即具有土地财产管理和行政管理双重职权，而土地使用者主要行使对土地占有、使用、收益和部分处分权。 2.城市土地经营的客体是土地，城市政府能够直接经营运作的就是城市土地资产。 3.制度模式是城市土地经营的核心，也是城市土地经营成功的保障。 4.城市土地市场的双重特性。土地市场除具有一般市场的特征之外，还有其独特的双重特征——自由竞争与垄断竞争并存，其中土地一级市场由国家垄断，二、三级市场则是开放市场，可以自由竞争。 5.城市土地经营不仅仅是土地行政主管部门一个部门的事，而是需要计划、建设、规划、财政等多个部门互相协调配合的工作。 （三）城市土地经营内容 1.城市土地经营发展背景 “粗放式”经营模式 ----土地经营制度模式 第一个阶段：建国以后至1987年 土地实行公有制 城市土地实行的是国家计划划拨，城市土地无偿 无期限 无流动使用 第二个阶段：1987年至1996年 1987年，深圳市政府以定向议标的方式出让了中国第一块国有土地的使用权。国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止等问题作了明确规定，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制度。城市土地由无偿占有到有偿使用，是一次历史性转折。1994年《城市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有偿使用和无偿划