城镇化开发模式探讨2013.pptVIP

城镇化开发理论及模式 土地一级开发 土地成片开发 新城建设 城市改造 （城中村/棚户区/三旧改造） 一级开发商 主开发商 住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商 银行贷款、信托、IPO、PE、REITs 土地一级 开发 土地成片开发 新城开发 城市改造 （城中村/棚户区/三旧改造） 政策法规 基础设施建设 招商 规划、运营、招商 资本、规划 资金支持 政府 企业 个人 共 赢 共 赢 一级开发商 主开发商 住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商 项目改造主体 住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商 单一型产业地产开发商 综合型产业地产开发商 城市运营商 产业地产开发商 城乡统筹制度 建设用地增减挂钩 招拍挂制度 用地预申请制度 综合配套改革试验 土地征用制度 建设用地占补平衡制度 土地出让收支管理 农用地转用制度 …… 土地成片开发投资成本收益要点 投资收益 土地成片开发投资成本收益要点 模式1. 固定收益模式（按照土地一级开发成本的固定比例计算一级开发收益） 土地开发流程 土地整理资金流向 土地出让金流向 企业一级开发收益=土地一级开发成本×？% 进行二级开发 模式1. 固定收益模式（北京模式） 土地开发流程 土地整理资金流向 土地出让金流向 企业一级开发收益=土地一级开发成本×X% 授权、招标选定一级开发主体 土地 进行土地前期开发整理 招拍挂出让土地 验收交付 投入资金 支付土地出让金（扣除一级开发成本+企业一级开发收益部分） 进行二级开发 返还土地一级开发成本+企业一级开发收益 土地开发流程 土地整理资金流向 土地出让金流向 进行二级开发 模式2. 收益分成模式（按照土地出让净收益的一定比例计算一级开发收益） 返还土地一级开发成本+企业获得的土地出让收益分成部分 企业获得的土地出让收益分成部分=（土地出让收入-成本-各项基金税费）×X% 模式3. 固定收益+分成模式 授权、招标选定一级开发主体 土地 进行土地前期开发整理 招拍挂出让土地 验收交付 投入资金 支付土地出让金（扣除一级开发成本+企业一级开发固定收益部分） 进行二级开发 返还土地一级开发成本+企业一级开发固定收益 支付企业获得的土地出让收益分成部分 模式4. 价款包干模式 授权、招标选定一级开发主体 土地 进行土地前期开发整理 招拍挂出让土地 验收交付 投入资金 支付土地出让金 进行二级开发 签署土地整理合同，政府按照每亩包干单价付款 模式5. 固定收益+补贴模式 授权、招标选定一级开发主体 土地 进行土地前期开发整理 招拍挂出让土地 验收交付 投入资金 支付土地出让金（扣除一级开发成本+企业一级开发固定收益部分） 进行二级开发 返还土地一级开发成本+企业一级开发固定收益 提供政府补贴 关联关系 土地开发流程 土地出让金流向 土地 （毛地、半熟地） 收储土地 支付土地出让金 模式6. 政府补贴模式 招拍挂出让土地 进行二级开发 返还土地出让金 土地开发流程 土地整理资金流向 土地出让金流向 授权、招标选定一级开发主体 土地 进行土地前期开发整理 招拍挂出让土地 验收交付 投入资金 按一级开发成本价支付土地出让金 二级开发商支付的土地出让金=土地一级开发成本 模式7. 一、二级开发联动模式 合作进行二级开发 关联关系 返还土地一级开发成本 模式8. BT模式 BT项目=土地一级开发项目？ 土地开发流程 土地整理资金流向 土地出让金流向 授权、招标选定一级开发主体 土地 进行土地前期开发整理 招拍挂出让土地 验收交付 投入资金 支付土地出让金 模式9.土地一级开发主体获得二级开发建成房产分配 房产 开发建设房产 一级开发商获得房产分配作为一级开发成本和收益 拨付土地一级开发资金 土地投资资金流向图---资金支出流程 支付征地费用 支付拆迁安置费用 支付基础设施或安置房等建设资金 支付其他费用 基础设施、安置房建设等费用支出也可以不纳入共管 附件1：某市土地出让成本费用项目及收费标准 缴纳地价款 土地投资资金流向图---资金返回流程（1） 企业一级开发分成 计提各种基金、费用 支付土地一级开发成本 政府收益分成 支付土地一级开发成本和企业一级开发固定收益 土地投资资金流向图---资金返回流程（2） 企业一级开发分成 计提各种基金、费用 支付土地出让金（扣除一级开发成本+企业一级开发固定收益部分） 政府收益分成 国有土地收益基金 农业土地开发资金 廉租住房保障资金 农田水利建设资金 教育基金 土地出让业务费 其他 国家层面 国有土地使用权所取得的总成交价款×Ｘ％（地方政府确定） 土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准（