房地产法(利用)3PPT.ppt

* * 建设工程合同即便无效，也不能通过返还原物的方式实现恢复原状的目的，而只能采取折价补偿的方式。 * * * * * * * * * * * * * 当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。 当事人对付款时间没有约定或约定不明的，下列时间视为应付款时间： 建设工程已实际交付的，为交付之日；没有交付的，为提交竣工结算文件之日；未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。 * * * * * * * * * * * * 房地产开发建设——建设工程施工合同 建设工程施工合同的解除——法定解除 合同解除的法律后果 （1）已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按约支付相应工程价款 （2）已经完成的建设工程质量不合格的，按《建设工程合同司法解释》第3条处理 （3）因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此给对方造成的损失 如果当事人约定了违约金条款，那么违约方应当依约向守约方支付违约金。约定的违约金低于实际损失的，违约方还应当向守约方支付违约金和实际损失之间的差额。 房地产开发建设——建设工程施工合同 建设工程施工合同履行中的主要问题 工程质量问题 因承包人原因导致的工程质量问题 ①承包人应当依照合同约定承担工程质量的瑕疵担保责任。 应承担免费修理、返工或改建的瑕疵担保责任 ②承包人拒绝承担该责任的，发包人可以要求减少支付相应的工程款。 减少工程款的数额应当以修复质量范围内所需费用为限，必要时可以考虑通过工程鉴定方式确定。 ③如果当事人对于工程质量的约定低于国家强制性标准，则该项约定无效，工程质量必须达到国家强制性标准规定的水平。 房地产开发建设——建设工程施工合同 建设工程施工合同履行中的主要问题 工程质量问题 因发包人原因导致的工程质量问题 ①提供的设计有缺陷 发包人对此承担责任，承包人对此不承担责任。 勘察设计单位有过错的，发包人承担责任后，可对其追究责任。 ②提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准 责任由发包人承担。 ③直接指定分包人分包专业工程 发包人应对自己直接指定的行为自行担责，而不能向总承包人主张权利。 发包人擅自使用未验收工程的质量问题 发包人以工程部分质量不合格为由主张权利的，不予支持；但地基基础工程和主体结构除外。 如发包人在使用前，双方已就存在的质量问题达成确认的，发包人擅自使用未经验收工程后，就前述存在质量问题之处提出主张的，不宜认定发包人丧失胜诉权。 当事人诉讼问题 因质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。 房地产开发建设——建设工程施工合同 建设工程施工合同履行中的主要问题 竣工验收问题 工程竣工验收合格的作用 ①实际工期可以最终确定 ②保修期自竣工验收合格之日起开始计算 ③除当事人约定扣除部分工程款作为质保金外，发包人要依约支付完毕全部工程价款 竣工验收的一般性做法 我国目前实行的是当事人主义的备案登记制 竣工验收时间的确定 ①验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期 ②承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期 ③建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期 房地产开发建设——建设工程施工合同 建设工程施工合同履行中的主要问题 竣工验收问题 竣工验收不合格的处理 司法解释第3条：建设工程经竣工验收不合格的，按以下情形分别处理： （一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； （二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。 因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。 案例分析 基本案情 大顺公司系某小区项目的建设单位。大顺公司先后与电建公司、建工公司、六建公司签订施工合同，约定分别由上述三家公司施工涉诉小区的不同楼号工程。上述三公司分别与某装饰公司签订协议，由某装饰公司对其施工的小区住宅实施装修工程，并对装修材料、单价、规格以及开竣工时间等作出约定。 之后，大顺公司（甲方）与某装饰公司（乙方）签订《协议书》，甲方认可上述总包单位与乙方订立的装修合同，并同意按照上述合同约定的工程款数额向乙方直接付款。如发生重大设计变更，由乙方按实际完成工程量据实向总包方提供工程预算，已约定的单价不再调整。 乙方完成涉讼工程后，电建公司等总包单位对工程量进行了确认。乙方主张涉讼工程已交付甲方，并向甲方提交了涉讼工程的结算书，甲方均予以否认。施工期间，甲方已给付乙方工程款685万元。后，乙方就剩余工程款向甲方提起诉讼。 甲方在一审庭审期间确认涉讼工程均已实际投入使用，但具体时间无法确定。因当事人对工程造价存在争议，一审法院依当事