房地产法期末重点.doc

1.建筑物区分所有权的概念和要素 概念：一般是指二人以上共同拥有一栋分割为二个以上独立空间的建筑物时，每人对其独占的建筑物空间享有专有所有权、对专有部分以外的共同部分享有共有和共同管理权利的法律制度。 法律关系： 主体——业主 客体——复合客体（专有部分所有权的客体——空间；共有部分所有权客体——建筑区划内的道路、绿地等其他公共场所、公用设施和物业服务用房） 内容（组成要素）——“三元论说”：区分所有建筑物的专有部分所有权；共有部分持分权；因共有部分共同所有关系所生的成员权。 ①专有部分所有权内容——业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ②共有部分持分权内容——业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ③成员权内容——主要体现在物业管理方面的权利，承担相应义务。这三项权能不可分割，如果作为集成或处分的标的，应将三者视为一体。其中专有所有权是基础，持分权、成员权为附属。 不动产登记簿和登记证书的概念和关系 不动产登记簿是法律规定的不动产登记机构管理的不动产权利登记档案，该档案由登记机构管理，主要记载房地产现状+权利变动情况。 登记证书是购房者通过交易取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益、处分的权利的证件，是不动产登记机构发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，由房屋所有人持有。 当两者发生冲突时，以登记簿记载的内容为准。 3.划拨建设用地使用权的流转的必要条件 流转包括转让、出租、抵押等形式，流转被严格限制。 1）享有的划拨建设用地使用权须为合法。 2）须经依法批准。 3）须补签土地出让合同，补交土地出让金。现变为出让土地然后才能进行流转。 4.商品房交付面积误差的处理 销售方交付的房屋面积与约定面积不符的，处理方式按合同约定；合同未约定的，按照法律规定处理。 ①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款，多退少补。 ②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 5.管理规约的含义和内容 概念：是指经全体业主决议形成的有关物业使用、维护、管理，业主的共同利益、业主的义务、责任等事项的最高自治规范。管理规约又称为业主公约、公共契约、管理公约等。 内容：由于管理规约是自治规则，故不同物业的业主可以根据物业和业主的实际情况，做出不同规定。 总体来看，规定的具体事项主要包括四类： 一是关于区分所有人之间权属关系的事项； 二是关于物业区域内共同事务的事项； 三是关于业主之间利害关系的调整，特别是专有部分使用的限制和共用部分的使用方法等； 四是违反管理规约的处置。 管理规约应当对下列主要事项作出规定： 第一，物业的使用、维护、管理； 第二，专项维修资金的筹集、管理和使用； 第三，物业共用部分的经营与收益分配； 第四，业主共同利益的维护； 第五，业主共同管理权的行使； 第六，业主应尽的义务； 第七，违反管理规约应当承担的责任。 北京宋庄画家村案例 北京通州区宋庄镇，因大量画家聚集居住，被称为“画家村”。从1993年有画家陆续入住宋庄至今，宋庄已经聚集了海内外近2000名艺术家。 这些画家大多购买或租赁当地农民的房屋居住。近年来因房价上涨卖方反悔等原因，出现了一些房屋买卖纠纷，据报道目前此类纠纷已有13起起诉至法院。其中马海涛诉李玉兰的房屋买卖合同无效案受到大量媒体长期关注。 2002年7月，李玉兰从通州宋庄镇农民马海涛夫妇处，花4.5万元购得辛店村284号院，包括北房5间、西厢房3间及院落。合同签订之后，买方李玉兰支付相应购房款并对房子进行装修，新建厢房，添加了附属设施，总共花费12万余元。 当时李玉兰与马海涛的买卖协议上盖了村委会的公章，村委会主任是见证人，宅基地土地使用证的变更栏中也注明，“房屋出售给李玉兰使用”。 2006年，马海涛夫妇要求原价收回住房，但遭到李玉兰的拒绝，遂向法院提起诉讼，要求确认购买合同无效。 1.房屋买卖合同是否有效？ 2.应当如何处理本案？ 3.李玉兰的权利如何救济？ 备注 所谓双层经营体制，是指我国农村实行联产承包制以