项目二物业管理法律关系分析PPT.ppt

【核心能力培养】能使学生分析物业纠纷中的法律关系， 初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力 【具体教学目的】掌握不同性质物业管理法律关系及主体、内容。 能分析具体物业管理案例中的法律关系。 【教学重点】各种物业管理法律关系。 物业管理法律关系主体、内容。 【教学难点】分析具体案例中的法律关系（特别是内容）， 初步运用法律关系原理，解决纠纷。 项目二 物业管理法律关系分析 任务：分析案例中的法律关系 加州水郡住宅小区现由开发商聘请的中海物业管理有限公司进行管理，由于管理不到位，服务质量远远达不到前期物业服务合同所规定的标准，业主入住后对该物业管理公司很不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但中海物业管理有限公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，小区业主与物业服务公司争执不下，诉诸于法院。 请同学们分组讨论以下两个问题： 1、试分析本案中所涉及的法律问题。 2、如何处理此类纠纷。 一、物业管理法律关系的概念 （一）什么是法律关系 法律关系是法律规范在对社会关系进行调整的过程中所形成的权利和义务关系。 （二）什么是物业管理法律关系 物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们的物业管理活动过程中所形成的权利和义务关系，是一种具体的法律关系。 二、物业管理法律关系的特征 （一）基本特征 1、以物业管理法律规范的存在为前提 2、以主体享有的权利和承担的义务为主要内容 3、以国家强制力为保障 （二）独有的特征 1、主体范围相当广泛（业主、物业服务企业、业主委员会、专业化服务公司、政府相关部门等） 2、业主意志的多元化和代表性，业主所有权的限制和监督权的扩大 产权多元化 业主意志多元化 组建一个统一的代表全体业主利益和意志的机构 共有物权的不可分割，只可使用，占有收益处分权受到限制 与其他商事法律关系不同，由于物业管理服务的消费和生产存在于同一过程，为维护具有所有者和消费者的双重身份的业主的利益、法律赋予委托者充分的监督权，对物业管理行为的监督权的范围不仅及于业主大会和业主委员会，而且扩大到每位业主和使用人。 走进实践一：模拟法庭P27 三、物业管理法律关系的要素 （一）物业管理法律关系的主体 （二）物业管理法律关系的内容 （三）物业管理法律关系的客体 （四）物业管理法律关系的产生、变更和终止 案例引入 王女士家住某市A区滨海花园A2–112号，2008年2月其母亲生病，需住院长期治疗，王女士认为照顾母亲方便，遂暂时搬到该市C区居住，并将A区的房屋借给同事刘某居住。王女士与刘某约定，刘某无偿借住王女士房屋，但借住期间的水、电、燃气、电话灯费用由刘某自行承担。2008年11月，王女士母亲病故，王女士重新搬回A区滨海花园A2–112号。12月初，该小区的物业公司向王女士下发了催缴2008年2~11月物业服务费的通知单。王女士告知物业公司，2008年2~11月，该房屋由刘某居住，双方已约定由刘某交纳物业服务费，物业服务公司无权向其收费，而应该直接向刘某收缴。物业公司在刘某居住期间没有向刘某收取物业服务费，该责任由物业公司自行承担。物业公司则称，王女士借房给刘某一事并未告知物业公司，但从2008年2~11月期间，物业公司多次在A2–112号门上张贴物业服务费催缴通知单，已尽到通知义务。经多次催缴，王女士仍拒交物业服务费，物业公司便于2008年12月份断绝了对王女士的暖气供应，王女士因此与物业公司发生纠纷。 思考：1、上述案例中各当事人在各法律关系中的地位是什么？ 2、王女士与物业公司间的法律关系是否因其将房屋租给刘某而变更？ 3、王女士是否有权拒交物业服务费？ 4、物业公司是否有权停止供暖？ （一）物业管理法律关系的主体 是指依据物业管理法律规定，能以自己的名义独立地参与物业管理法律关系，并享有相应的权利、承担相应义务的自然人、法人或其他组织。主要包括： 1、自然人 是指基于自然出生而依法在民事上享有权利和承担义务的个人。 注意：民事权利能力和民