连云港项目市场定位报告(终极版).ppt

本报告的主要内容 基地经济技术指标 位于滨河路北端，新孔路东面，新浦区边缘地带，距离市中心约10分钟车程 地块位于连云港新浦区边缘地带，区域发展处于起步阶段，交通路线少，生活配套设施主要来源于朝阳西路及盐河北路 生活配套：苏果超市、农工商超市、华城超市等 教育配套：新华职业技术学校等； 医疗配套：连云港急救中心，连云港康复医院门诊等； 交通配套：3路、25路 景观优势较为明显，临玉带河风光带，远望孔望山 海州高级中学、海州小学以及海州区行政中心将搬迁至新浦西区 项目界定——主城区/边缘地带/中等规模/高容积率/景观资源 城市概况 城市宏观经济运行 城市规划 连云港处于中国沿海南北过渡和海陆东西过渡的枢纽部位 ，得天独厚的山水资源和深厚的历史文化底蕴为城市发展提供有利条件 江苏省“三圈五轴”都市圈规划——连云港处在徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，为苏北最主要的出海口岸 “一体两翼，组团递进，一心三极，重点突破”的整体空间结构规划，建设国际性海滨城市 城市中心格局 ——“一主一副双中心 ” 城市发展方向——主要向东北方向发展，适度向东南方向发展 城市经济快速增长，但经济发达程度不高相比苏北其它城市，连云港人均GDP处于下游行列 产业结构不断优化，一产比重持续下降，工业基础日渐雄厚，第三产业保持稳定发展 地方经济投资拉动型特征明显，固定资产投资在国民经济中扮演着极为重要的角色 社会消费品零售总额保持良好上升态势，虽然人均绝对值依然较低，但其增幅反映出居民消费能力的提升及消费意识的逐步进阶 城乡居民人均储蓄存款余额不高，实际支付能力有限其增长幅度的持续下降映证了居民消费意识的逐步转变 财政收支基本平衡，政府具备良好的基础建设投资能力 人均可支配收入持续快速增长，2005年突破万元大关 比较而言，机关事业单位工作人员消费能力较强电力燃气、金融及公共管理行业从业人员潜在购买力最强 人口从业结构决定了企事业单位工作人员为城市房地产需求的主流构成 人口总量保持稳定增长，05年市区人口达70万，家庭结构小型化趋势明显，城市化进程进入快速发展期 城市背景小结 土地出让面积呈爆发式增长，地价稳定上涨。土地供需结构表明，连云区为未来土地供应的主流区域，而新浦区目前仍为发展商拿地的首选区域 从宏观经济指标与房地产市场的对应关系判断：连云港房地产市场进入快速发展阶段 2005年，连云港人均GDP为9656.7元，折合约1207美元，增长9.07%，房地产市场正进入快速发展阶段。 2005年，连云港GDP为455.97亿元，增长14.2%，房地产进入快速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，连云港房地产市场正进入一个快速发展的阶段。 房地产开发投资及相关指标同样折射出城市房地产市场正驶入快速发展通道 2006年上半年供略大于求，供销比1.03，市场供求关系保持良好态势 市场供应仍以大中户型为主，从05及06年供求比例来看，中小户型需求逐渐凸显，120平米以下户型供不应求现象明显，市场呈结构性失衡 03年商品住宅价格上涨势头强劲，04-06年价格涨幅趋于稳定 中心区和连云区价格上涨势头最为强劲 潜在购房者中以30-40岁年龄段为主，18-30岁的年轻客群也占据相当比例，主要由事业单位职工、私营业主、企业管理干部及职员构成，自住为主 有购房意向的18-30岁的人群中，有82.1%选择在一年内购房，主要是因为此时正处事业发展和结婚买房时期； 30-40岁的人群较稳重、成熟，工作较稳定、收入较高，购买力较强 50岁以上年龄段，购房主要是二次置业，或为子女买房 两室及三室仍然市场的需求主流，其中三室需求比例大面积需求主要在80-120m2之间，高层及小高层接受度较低 购房者对住房总价的承受区间主要在20-25万对单价的承受区间主要在1700-2500元/平米 房价上涨速度明显高于居民收入的增长速度，房价收入比不断走高，居民购房压力越来越大 指标说明： 住宅平均成本以每套住宅100平方米计算； 城镇家庭年可支配收入以城镇年人均可支配收入乘以3计算； 房价收入比=住宅总价/家庭年可支配收入 各片区典型在售项目扫描 中心区项目扫描 西区项目扫描 南区项目扫描 北区项目扫描 东区项目扫描 新区项目扫描 开发区项目扫描 房地产市场小结 项目SWOT分析 产品创新和强势概念是本案战略突破的关键 产品创新与环境景观规划可成为本案最可利用的优势资源卖点 户型创新与景观规划是本案迎合消费者价值感知的主要契合点 本项目住宅发展战略：——完全具备市场挑战者的基础和条件 整体项目发展战略 寻找本案目标客群 目标客群定位 核心客群解读 重要客群解读 目标客群价值取向 客群归结 根据我们客群的年龄、生活方式、身份职业及