中国房地产价格与城化困境-厦门大学经济学院.PDFVIP

中国房地产价格与城市化困境 符育明 新加坡国立大学建筑设计和环境学院房地产系 本文将发表在《经济资料译丛》2013 年第2 期。引用或非营利性的转载请注明： 符育明，2013，中国房地产价格与城市化困境，《经济资料译丛》第2 期。 1 中国房地产价格与城市化困境 符育明1 1.引言 自2009 年起，政府颁布了一系列旨在遏制房地产价格上涨的调控措施，包括紧缩银 行住房信贷、二套房限购、限制非本地人口购房、责成地方政府扩大保障性住房建设等。 这些措施出台的原因自然是一些城市的房价涨势太猛，尤其是在一线城市。这些城市中 房价可高达几万人民币一平米，与年收入不过几万元的普通家庭的购买能力相比，实在 太过悬殊。这使得中央政府不得不介入房地产市场进行调控，以缓解公众的不满情绪。 然而，过去二十多年来，房地产开发投资一直是城市经济增长的驱动机。地价与房价的 上涨既表现出城市经济的活力，又为当地政府的财政增添实力，带动新的城市建设投资。 哪里出了问题？目前的房地产市场调控措施能解决这些问题吗？ 必须从两方面来看问题。一方面，今天的高房价确实是中国在过去二十多年经济成 功的表现：这些年里，中国的城市基础设施有了巨大的改善，带来了城市生产率的飞跃。 例如，邻接香港的深圳，在 30 年前只是一个渔村。上世纪 80 年代末，中国开启城市经 济改革，它被列为经济特区，允许外商直接投资。今天，它已成为中国最富裕的城市之 一，拥有超过 300 万的常住人口。而上海，虽在计划经济时期已是中国最重要的工业基 地，到90 年代初，没有多少战后建筑，城建设施破旧。随后，上海对外资开放，城市基 础设施建设得以快速发展。今天，它已拥有超过12 条地铁干线，贯穿新老城区，触及城 市的每个角落。现代金融贸易及文化创意产业已取代传统的制造业，成为上海的经济基 础。新的高速公路及高铁将这个城市与不断延伸的腹地中的现代制造业基地连接起来。 在2010 年前的八年中，中央政府投资数万亿人民币建造超过18000 公里的高速铁路，将 中国的主要城市连接起来。从北京出发的高速列车可在 8 小时内到达几乎所有的省会城 市。不难想象，城市土地的大幅升值合理地反映了强大的投资带来的城市生产率的提高。 另一方面，高房价也暴露出其背后的区域经济发展两极分化的现实。从区域经济均 衡的角度来看，高房价与地区间房价差别悬殊总是联系在一起的。所谓房价过高的城市 不过是少数。大多数三四线城市面临的是需求不足的困境。几个简单数据可以说明中国 经济发展在区域上的高度不均。中国生产力最发达的三个城市圈——上海、北京和天津 都属沿海城市，2010 年的人均GDP （按相等购买力计算）超过2 万美元，是西部最不发 2 达三省人均GDP 的五倍多。 在与民生攸关的医疗和教育等公共服务方面，北京、上海 等大城市，凭其雄厚的财政和全国一流的医疗教育机构资源，具有难以取代的优势。2008 年北京的平均住房价格约为每平米12000 元，为甘肃每平米不到1900 元的市区平均房价 的 6 倍多。房价差别如此悬殊是区域发展的不平衡及公共财政实力的巨大差异的必然结 果，以制止流动性日增的劳动人口无限地向发达城市聚集的趋势。从区域发展的角度来 看，中国一线城市过高的房价并非健康的征兆，而是反映了国内其它地区经济发展机会 的贫乏。 中国区域经济的高度不均和房价差别的悬殊在很大程度上与制度缺陷、以及由此造 成的贫富差距扩大和资源过度集中有关。贫富差距扩大造成国内最终需求不足，导致经 1 作者系新加坡国立大学建筑设计和环境学院房地产系经济学教授。作者电子邮箱：yuming.fu@.sg 。 2 The Economist ，2011年2月24 日, “Comparing Chinese Provinces with Countries. ” 网络版参见 /content/all_parities_china.