房地产集团公司全套管理制度项目定位开发策略组织模式物业建议.doc

房地产集团公司全套管理制度项目定位开发策略组织模式物业建议 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 #ff66ff.fangce#ff66ff.net 海量房地产资料免费下载 0755- : 第一章 总 则 (制度编号：浙商-ZZ-2006b) 1、公司名称 总公司名称： ×××房地产（集团）有限公司。 下属子公司名称：×××、×××、×××、×××等。 2、总公司、子公司都是具有独立经营资质的法人实体，自主经营,独立核算,自负盈亏，自我承担民事责任。子公司在公司内部管理体系上接受总公司的管理。 3、发展思路 通过采用全面滚动发展和资本经营相结合的方式，遵循经营社会资本与国家、地方的法律、法规相结合的原则，在熟悉和具有资源的地区，采取“阵地战”与“运动战”相结合的开发方式，不断寻找新的开发思路，强化“四两拨千斤”滚动发展的运作模式。同时不断完善符合房地产经营特性的管理制度建设，着力增强品牌意识，并且与知名开发企业加强合作，以“强强联合”的方式加快发展步伐。 4、发展定位 (1)市场区域定位： 总体原则：以××地区、××地区、××地区、××地区、××地区为依托，积极发展××线、大××半岛地区等市场，在稳固××市场后，着力加强××和××周边地区大、中型项目的开发。 其中，××线着重在沿江50公里范围以内，集中在××、××、××、××、××、××、××等地区。××半岛集中在××、××、××沿线地区。 (2)开发项目定位： ①开发项目在项目规模、区位、土地总价等方面要求如下： ②战线与有效管理相结合，有效管理与项目规模相结合，有限资源、资本与思路运作相结合，以用好的思路、有限资源运作有增值空间的大项目为原则。 ③项目规模要求：建筑面积尽量在50万平米以上或土地面积500亩以上。 ④区位要求：优先考虑新老城郊、城乡的结合部位，是城市规划中未来的重点发展区位，未来交通较为便利，存在较大增值潜力的部位。 ⑤对于超大型项目，在能够寻找到合作伙伴的前提下考虑承接。 ⑥重点考虑类似于××项目性质的房地产开发与公路、市政、体育设施、行政中心整体打包项目。 ⑦寻求以土建为主要投入的合作项目，在无政策、法律风险，要在我公司控大股前提下积极开拓。 ⑧以主力项目带动区域市场发展，以主力项目积累资金、人才，形成多个以主力项目为中心的区域群。 ⑨项目按照分块拿地、分批开发的原则，实现滚动式投资开发，达到四两拨千斤的目的。 (3)项目开发思路定位： ①项目规划要求。一要充分市场调研，认清市场实质；二要完全吃透政府各项指标和要求；三要根据周边产品特征实行符合目标消费群体需求的差异化产品定位。 ②分期开发定位。一要根据市场接受程度优先开发需求量大的业态；二要根据需求量确定开发量；三要滚动开工、滚动销售，避免因为开发规模与市场需求不协调带来的矛盾。 ③整个项目的产品定位、规划设计、品质定位，既要充分利用项目本身所具备的环境优势来推动销售，又要提升自身在建筑设计、工程建设、园林景观、营销推广等方面的品质，创造销售空间，提高项目效益。 ④整合社会资源思路。各个子公司都必须进一步加大开拓力度，和土地、规划、税务、建设等各个部门建立良好关系，充分利用政府政策资源，在容积率指标、前期手续办理、土地款、规费缴纳等各个方面争取最有利的条件。 (4)项目投资开发原则： 整个项目开发周期必须严格按照稳扎稳打拿地、速战速决开发的原则，坚持滚动开发和分期建设的思路。 ①一般初期开发大盘4—5万平方米、小盘2—3万平方米，每期间隔3—6个月。 ②主体内装修和管网、景观等同步进行、同步完成。 ③通过分期施工建设，实现边建设、房产边增值的目的。一要根据市场接受程度优先开发需求量大的业态；二要根据需求量确定开发量；三要滚动投资、滚动开工、滚动销售，避免因为开发规模与市场需求不协调带来的矛盾。 5、项目开发各阶段时间要求 (1)土地获取前： ①对于相中并拟竞标拿地的土地项目，在“招拍挂”之前就要开始进行产品定位、规划及设计方案的准备工作，即在拿地之前一个月,确定3家以上市调公司进行市场调研，确定不少于5家设计院就概念性规划方案进行规划设计，确保在拿地前一周进行第一轮评审。 ②针对重大项目，允许在没有获得土地使用权之前在这方面先期投资50—100万元。 (2)获取土地后： ①土地获得后，进一步完善概念性规划方案，整个概念性规划方案必须经过5轮评审：第一轮25天，在获得土地前一周内完成；第2轮15天，完成实质性评审和产品定位；第三轮10天；第四轮10天；第五轮7天。总计70天完成。其中在第四轮规划方案评审期间，确定一家设计院做建筑方案和扩初设计。建筑设计方案评审要进行4轮，分别在15天、10天、10天、7天内完成评审。 ②图纸扩初和施工图设计在