杭州市某商住地块项目可行性研究报告.docVIP

图1：工作任务分解结构图（WBS） 图2：项目工作最终交付成果分解结构图 序号 费用项目 收费情况 说明 1 耕地占用费 12000元/亩 情况不同，收费标准也不同 30000-35000元/亩 2 占补平衡指标费 8000元/亩 以前未收，明年可能要收 3 征地管理费 3000、4000、4200、5600元/亩 情况不同，收费标准也不同，有可能减半 4 征地费 9-21.5万元/亩 包括劳动力安置费、青苗补偿费 土地补偿费、地上附着物 5 耕地占用税 1300、3300、6600元/亩 情况不同，收费标准也不同 6 水利专项基金 600元/亩 7 拆迁费 50-60万元/户 来自**国土资源局的信息（有16户） 按最高收费标准计算，土地费32.88万元/亩 注：数据来自杭州国土资源局征地科、拆迁科、土地利用科。 二、前期开发费 1、地质勘探费：根据地质勘探测绘收费市场信息，按建筑面积每平方米2.5元估算。 2、三通一平费：通过调查，场地平整、施工用水、施工用电及道路等三通一平工程估算为235.13万元。 3、规划建筑设计费：按总建筑面积25元/m2估算。 4、燃气、电力、智能工程设计费：燃气、电力、智能属于专业工程，一般由专业工程施工单位自行设计，单项专业工程设计费一般不超过10万元，暂按30万元估算。 5、施工图审查费：来自浙江省建筑设计院（具有施工图审查资格）的调查，一般按建筑总面积1元/m2收费，单项工程最高收费不超过12万元，按12万元估算。 6、招标代理费：暂按50万元估算。 7、工程监理费：根据当前杭州建筑工程监理收费市场行情，按10元/m2估算。 8、预算编制审计费：按照杭州市预算编制审计收费标准和市场收费情况，按总投资的3‰估算。 9、规费：根据**区建设局的调查，收费情况如下： 序号 费用项目 收费情况 依据 1 市政配套费 住宅 90元/m2 杭价房（97）123号 非住宅 140元/ m2 2 新型墙体专项基金 8元/m2 省政府(04)171号令 3 白蚁防治费 1.6元/m2 杭建房(92)110号 4 质量监督费 0.9元/m2 浙价费(03)102号 5 人防费 2000元/m2 杭人防(05)106号 注：住宅楼地下室有人防的不再收人防费。 三、建筑安装费 1、住宅建筑安装工程费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，平均单方成本为1550元/m2。 2、商铺建筑安装费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，商铺分为住宅楼底和突出住宅楼（独立商铺）二部分，在住宅楼底商铺的单方造价同住宅楼，独立商铺的单方成本为1000元/m2。 3、公建配套—综合经营楼建筑安装费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，综合楼建筑安装单方成本为1600元/m2；游泳池根据设计方案，通过对专业人士的调查，做了详细的分部分项工程估算，估算额为149.99万元；地下车位费用按综合楼建筑安装单方成本估算。 4、住宅基底车位费用：按住宅楼建筑安装单方成本估算，南北二线延伸部分的地下室车位，根据设计方案做了详细的分部分项工程估算，单方成本为2200元/m2,独立式地下室单方成本为1550元/m2。 5、物业管理用房和社区用房：物业管理用房和社区用房单方成本同住宅楼。 四、区内市政配套费 1、景观灯照明费：暂按5元/m2估算。 2、有线电视配套费和燃气管道配套费，属于专业公司的规定收费，分别按16元/m2和22元/m2估算。 3、雨污水配套费、供电配套费和供水配套费，根据设计方案做了详细的分部分项工程估算分别为466.46万元、1550.51万元和509.92万元。 4、智能化监控配套费、绿化工程费和邮政，通过杭州类似工程的调查，单方指标分别按15元/m2、200元/m2（占地面积）和200元/户估算。 4、区内场地铺装费和区内道路费，按占地面积分别分130元/m2和200元/m2估算。 五、商业用房级差地租 根据杭州国土资源局土地利用科的调查，地上建筑物为评估土地出让金的55%。 六、管理费 按土地费用、前期开发费、区外市政配套费、建筑安装费、区内市政配套费总和的3%估算。 七、营销费 按商业用房总投资费用的5%及售楼中心费用120万元估算。 八、不可预见费 按总投资费用的3%。 第三节 项目投资估算表 序 项 目 总价 住宅 公建配套及商业用房 车位 总价 单方造价 总价 单方造价 总价 单个造价 号 万元 万元 元 万元 元 万元 元 一 土地费用 4537.44 3136.51 186.95 393.97 186.95 1006.96 8055.64 二 前期开发费 1677.30 1151.14 68.