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生商业物业租售运营体系 目 录 ………………………………………………………………………… 页 码 前 言 …………………………………………………………………………… 3 商业物业经营组织 …………………………………………………… 3 商业物业经营的含义 商业物业经营机构 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批…………6 前期论证与规划设计论证 租售规划制定与流程转换 商用物业租售营销方案的制定与审批 ………………………………8 租售营销方案制定与审批 单元售价的制定 单元租价的制定 阶段性价格调整及制定促销措施 制定商用物业租售付款方式 商铺/写字楼面积计算与编号 …………………………………… 19 宣传推广与营销费用的制定与审批 ……………………………… 20 商业物业的宣传推广工作指引 商业物业营销费用预算管理办法 预算编制及评审小组 年度预算编制和审批流程 月度预算编制及审批流程 预算方案调整 预算执行监督措施 营销费用标准单价 交楼标准的制定及审定装修标准………………………………… 30 商用物业交楼标准的制定 审定装修标准 商铺销售、租赁工作程序 ………………………………………… 32 销售 租赁 第一节 认租手续及审批办理程序 商场/商铺租户租赁资格评估 写字楼租户租赁资格评估 租赁合同签署程序 续约、再出租办理程序 竞价程序 挞定程序 退租手续办理程序 商铺交付使用程序 带租约出售程序 转租程序 现场管理规定 商用物业租售台帐建立及租售控制程序 ………………………… 52 租售台帐 租售控制 经营管理及推广 ……………………………………………………56 租金、管理费缴付程序 租金摧收及违约处理程序 前 言 合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。 盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。 本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。 第一章 商业物业经营组织 第一节 商业物业经营的含义 一、商用物业范围 由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括： 1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场） ·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华 ·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上，例如骏景商业广场 2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地） 二、经营的含义 1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。 2、具体表现为以下四个阶段： （1）投资开发期 ·市场环境调研 ·项目可行性分析 ·市场定位论证 （2）前期策划期 ·专项市场调研及对手分析 ·项目的发展目标 ·规划设计 ·确定具体市场定位 ·总体市场策略 （3）租售推广期 ·项目主题整体形象包装 ·项目布局规划 ·项目功能规划 ·租赁与销售分配 ·时期、区域划分及推广时机的把握 ·阶段租售计划制定 ·策略定价 ·租/售宣传推广 ·租售洽谈及签约 （4）经营期 ·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。 ·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。 ·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。 ·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。 ·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。 ·租金、推广费、管理费等收取。 ·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。 ·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。 第二节 商业物业经营机构 一、系统架构 见附件 二、分工与职责 1、地区公司营销中心 代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。 指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。 负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组